2020江西棚户区改造实施政策及补偿标准

一、征收范围及对象

城西片区、金三角迎宾大道片区及务前片区等纳入城市棚户区改造项目的区域，被征收房屋约6000户。具体范围以县城乡规划建设局规划红线图为准。

二、国有土地上房屋征收与补偿政策

(一)住宅、商铺的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。

(二)厂房、仓库等生产经营性用房的征收，一律实行货币补偿。

(三)被征收人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装修房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

(四)私有住宅国有土地证上载明的院落内空地(不包括临时用地和主房占地面积)补偿，国有出让土地性质的按一类地段基准地价1522元/?÷总使用年限×剩余使用年限计算补偿价格，划拨土地性质的按150元/?计算补偿价格。

三、国有土地上私房征收与补偿标准

(一)货币补偿

1.住宅

①被征收住宅的主房补偿按以下标准执行，征收结算时，不区分房屋结构、楼层、新旧程度、地段差价：

A、房产证、土地证两证齐全的按4200元/?补偿;两证缺一证的扣减30元/?;无两证(必须有合法的批建手续)的扣减60元/?;有限产权的房改房扣减500元/?;房改房实际主房面积(必须是原始一次成型的房屋)大于产权登记面积的，超出产权登记面积部分，扣减580元/?。

B、自行搭建的住宅主房(该面积不计入过渡费和奖励基数，且不能进行产权调换)同时符合以下四个条件的：与主房连体、正在作主房使用、层高在2.2米以上、2017年9月11日前建设的。在本方案规定的签约期限、搬迁期限内签约搬迁的，按2100元/?给予货币补偿;未在本方案规定的签约期限、搬迁期限内签约搬迁的，按违章建筑处理。

②被征收住宅的附房补偿标准：

A、与主房连体、统一建设且原始一次成型的地下室、柴棚间：按主房价格的80%即3360元/?补偿。

B、与主房连体、统一建设且原始一次成型的车库：按主房价格的100%即4200元/?补偿。

C、与主房连体、统一建设且原始一次成型的隔热层，层高在2.2米以上(含2.2米)的，按主房价格的50%即2100元/?补偿;层高在1.6米以上(含1.6米)2.2米以下的，按重置成新价评估补偿;层高在1.6米以下的，不予补偿。

D、有固定扶梯、楼板完好、历史形成且正常使用的老房子假层、阁楼，楼面至檐口高度在2.2米以上(含2.2米)的，按主房价格的50%即2100元/?补偿;楼面至檐口高度在1.6米以上(含1.6米)2.2米以下的，按重置成新价评估补偿;楼面至檐口高度在1.6米以下的，不予补偿。

E、自行搭建的车库、柴棚间、隔热层等附房，在本方案规定的签约期限、搬迁期限内签约搬迁的，由选定的房地产评估机构按重置价(详见房屋重置价格表)评估补偿;未在本方案规定的签约期限、搬迁期限内签约搬迁的，按违章建筑处理。

③被征收住宅的装饰装修等价值由选定的房地产评估机构评估确定。

2.商铺

①被征收商铺的主房补偿标准：由选定的房地产评估机构根据不同地段评估确定。

②被征收商铺的附房及装饰装修等价值由选定的房地产评估机构评估确定。

3.厂房、仓库等生产经营性用房

被征收房屋的主房、附房及装饰装修等价值，由选定的房地产评估机构评估确定。

(二)产权调换(期房)

1.住宅

(1)调换原则

①按被征收住宅的主房建筑面积1:1比例调换安置房(被征收住宅两证不齐全的，先扣除产权办证税费后，再按1:1比例调换)。被征收住宅的附房及装饰装修等实行货币补偿，补偿标准参照选择货币补偿的住宅征收标准计算。

②被征收人须选择最接近被征收主房建筑面积的安置房户型。被征收人选择多套安置房的，选择的安置房总建筑面积原则上不能超过被征收主房建筑面积的10%，且超出面积最大不能超过20?。被征收人选择的安置房总建筑面积超出被征收主房建筑面积10%以内的部分，多层房按1500元/?、电梯房按1800元/?购买;超出被征收主房建筑面积10%以外的部分，多层房按3800元/?、电梯房按4200元/?购买。被征收人选择的安置房面积小于被征收主房建筑面积的，差额部分按被征收住宅征收补偿价给予货币补偿。

③被征收住宅主房建筑面积小于70?，且属被征收人及家庭成员唯一住房的，可选择一套最小户型的安置房，其超出被征收主房建筑面积的部分，多层房按1500元/?、电梯房按1800元/?购买。

④安置房高层建筑的电梯间面积不计入被征收人的置换面积，但可计入产权证面积。

⑤安置小区配建的地下室和地下停车位，被征收人需购买的，地下停车位按3.6万元/个、地下室按3360元/?购买，每套安置房最多只能购买一个停车位。

(2) 安置房位置、户型及标准

①安置房地点6个：原江工厂宿舍区、原食品厂、城北农贸市场以北、世纪花城侧、水悦龙湖北侧、龙湖佳园。

②安置房户型设计为二室一厅、三室二厅和四室两厅，建筑面积约70?、90?、100?、110?、120?、130?、140?，具体户型面积以各安置小区规划设计的户型面积为准，最终面积以具有资质的测绘机构测量为准。

③安置房为电梯房和多层房;内部装修为楼地面采用水泥砂浆找平，天棚、墙面为混合砂浆粉刷，铝合金或塑钢窗，进户门为防盗门，户内房间均留门洞;水、电“一户一表” 到户。

(3)选房原则

以搬迁腾空时间为主要依据，实行先搬迁腾空先选房(具体选房方案另行制定)。

(4)产权办证

与被征收住宅主房建筑面积相等部分，免交办证税费;超出被征收住宅主房建筑面积的部分，缴交相关办证税费。

①按被征收商铺的主房建筑面积1：1比例在安置小区新建的商铺同楼层进行调换。被征收商铺两证不齐全的，先扣除产权办证税费后，再按1:1比例调换。扣费标准为两证缺一证的扣减100元/?，无两证(必须有合法的批建手续)的扣减200元/?。

③被征收人须选择最接近被征收商铺主房建筑面积的安置商铺，且超出面积最大不能超过5?。如被征收人选择的安置商铺超出被征收商铺主房建筑面积的，其超出面积5?以内(含5?)的部分，按被征收商铺所属路段征收补偿价格进行购买;超出面积5?以外的部分，按该安置小区商铺市场销售价购买。如被征收人选择的安置商铺面积小于被征收商铺主房建筑面积的，差额部分按被征收商铺所属路段征收补偿价给予货币补偿。

(2)选房原则

(3) 产权办证

与被征收商铺主房建筑面积相等部分，免交办证税费;超出被征收商铺主房建筑面积的部分，缴交相关办证税费。

四、国有土地上房屋其他补偿标准

(一)搬迁费

1.商铺：1200元/户。

2.住宅：选择货币补偿的补1200元/户，选择产权调换的补2400元/户。

3.生产经营性用房：机械设备及物资搬迁费用由选定的房地产评估机构评估确定。

(二)住宅临时安置过渡费

被征收人自行过渡，按被征收住宅主房建筑面积给予10元/??月(低于1000元/月的，按1000元/月计算)的过渡费。选择货币补偿的一次性补偿6个月;选择产权调换的，补偿期自被征收住宅搬迁腾空之日起至安置房交付之日止再加6个月。

(三)非住宅停产停业补助费

1.商铺：除大型商场、超市、宾馆的停产停业补助费由选定的房地产评估机构另行评估外，其他商铺的停产停业补助费根据被征收商铺主房建筑面积，分路段和楼层对被征收人给予补偿，其中，一楼商铺的补偿标准按下列价格执行，二楼商铺的补偿标准按下列价格的60%执行，三楼及以上部分一律按10元/??月补偿。选择货币补偿的一次性补偿6个月;选择产权调换的，补偿期自被征收商铺搬迁腾空之日起至安置商铺交付之日止。

A、城西片区

河西路、沿河西路 35元/??月

B、金三角、迎宾大道片区

迎宾大道两侧 30元/??月

其他路段 35元/??月

C、务前片区

后街路、仿古街、东大路 50元/??月

其他路段 35元/??月

2.生产经营性用房：停产停业补助费按生产经营用房建筑面积30元/?一次性补偿到位。

(四)附属物补偿费

五、国有土地上私有住宅奖励办法

被征收人在规定期限内签约和搬迁腾空的，分别给予签约奖、搬迁奖。被征收人在2018年3月31日前签约并搬迁腾空的，再给予提前搬迁奖。

(一)签约奖: 被征收人在2018年3月31日前签约且在2018年5月31日前搬迁腾空的，按被征收主房面积，给予200元/?的奖励;超过该时限不予奖励。

(二)搬迁奖：被征收人在2018年5月31日前搬迁腾空的，按被征收主房面积，给予200元/?的奖励;超过该时限不予奖励。

(三)提前搬迁奖：为鼓励被征收人积极支持、相互促进搬迁，被征收人在2018年3月31日前搬迁腾空的，给予10000元/户的奖励;整栋房屋内所有被征收户在2018年3月31日前搬迁腾空的，再给予3000元/户的奖励;超过该时限不予奖励。

六、国有土地上单位公有房屋征收与补偿标准

(一)单位房补偿安置原则

1.土地原则上不予补偿，土地上的建筑物给予适当补偿。

2.对国有行政机关、企事业单位用房实行区别对待、差别化补偿原则。对享受过“退旧建新”政策的办公用房、营业用房等一律实行货币补偿;对未享受过“退旧建新”的单位，用于办公的单位公房，征收后由政府统筹安排;城市困难户租住的单位公房，征收后由政府建设安置房置换或货币补偿。

(二)单位公房租赁户补偿安置原则

1.公房租赁户对单位公房的装饰装修、附属设施及搬迁补偿费，参照私有房屋货币补偿标准进行评估补偿。

2.在单位公房旁边搭建的附属用房，与单位公房同时搬空腾空的，由选定的房地产评估机构按重置价评估补偿。

3.符合住房保障条件的住户予以住房保障(期房)。

七、国有土地上房屋补偿款及奖励的发放

(一)补偿款的发放

1.选择产权调换的，除主房用于产权调换外，附房及房屋装饰装修等按照《房屋征收产权调换协议》最终确定的补偿金额，在房屋搬迁腾空且验收合格后10个有效工作日内一次性支付。

2.选择货币补偿的，按照《房屋征收货币补偿协议》最终确定的补偿金额，在房屋搬迁腾空且验收合格后10个有效工作日内一次性支付。

3、公房租赁户的补偿款，在房屋搬迁腾空且验收合格后10个有效工作日内一次性支付。

(二)奖励的发放

在房屋搬迁腾空且验收合格后10个有效工作日内一次性支付。

八、国有土地上房屋面积、计户、用途及补偿界定

(一)面积认定

1.房屋建筑面积的计算执行中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)。

2.国有土地上被征收房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准;无房屋权属证书的、所有权证记载不明确的或被征收人对房屋面积有异议的，由被征收人向县房管局提出书面申请，并承担测绘等相关费用，经具有相应资质的测绘机构按国家测绘局《房产测量规范》实地测绘，交批建、办证部门审核确定。

3.住宅主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。

(二)计户认定

1.以《房屋所有权证》载明的所有人为计户单位。

2.以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位。

3.以《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》载明的或实际产权人为计户单位。

4.同一处被征收产权房屋有多个权属人的，按一户对待。

5.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。

(三)用途认定及补偿界定

1.被征收房屋的用途以房屋权属证载明的为准;房屋权属证未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准;难以认定的，由县建设规划局、县房管局、县国土局共同认定并出具书面认定文书。

2.房屋征收范围确定前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途批准文件的，按照批准文件确定的性质进行评估补偿。

3.原为住宅的主房，至房屋征收公告发布之日，已办理工商营业证照和税务登记2年以上(含2年)且连续在经营的实体店，可在原住房补偿基础上，根据经营场所的面积给予最高不超过400元/平方米的货币补偿。