2020年北京楼市新政实施后最新消息

新一轮“京八条”收紧性调控政策落地半个月之后，北京商品住宅成交量应声而降。

“首付款提高了5%，我们正在与卖家商议付款过户时间，可能要拖一段时间，若仍不能凑足钱达成买卖，就只能暂时不买了。”一位在新政前交了定金的购房者向《证券日报》记者如是透露。实际上，这样的购房者，如今的市场上有不少，有些新盘项目，已经因此空出少则几套多则数十套的房源。

亚豪机构市场总监郭毅表示，北京首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。

成交量下滑

据亚豪君岳会统计数据显示，10月份第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2150套，成交面积23.35万平方米，成交套数略低于今年以来北京商品住宅2272套的周度成交均值，调控开始在楼市逐渐发挥威力。

不过，上周北京商品住宅成交均价仍高达40231元/平方米，这也是周度成交均价历史首度站上4万元/平方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型项目的集中成交将上周成交价推升至历史高点，而这也将成为今年商品住宅价格走势的转折点。受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。

但郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤也向记者表示，“除投资需求外，新政的出台亦将令刚需和改善型购房需求在短期内受到明显抑制，预计第四季度市场成交量将有明显回落。新政亦将影响市场整体开发商的信心，加上以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓，在此情况下一手住宅供应量亦有可能继续回落”。

银十至今仅1个住宅取得预售

销售端已经出现“量”的滑坡现象，供应端则仍在同比降低。

据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有两个项目入市，即远洋?菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。截至16日，10月份半个月时间内，仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

此外，进入10月份之后，截至16日，北京住宅市场仅有1个别墅项目取得预售许可证，新增预售量65套，仅相当于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市;另外，新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减，受到主动与被动两方面的影响，北京住宅市场供应急剧减小，预计10月份入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。

熊志坤则表示，尽管政策预期影响明显，但为冲刺年终业绩，部分开发商可能会加快推盘节奏，并在价格上有所优惠以促进成交，这在一定程度上可能对住宅销售市场起促进作用。此外，他预计，在供需两侧均受到影响的情况下，第四季度北京一手住宅市场的成交价格上涨幅度或将有所放缓。

至于减杠杆政策是否会波及开发商的融资环境，熊志坤接受《证券日报》记者采访时表示，一方面肯定会对资金有一定的影响;另一方面，现在大多数房地产企业在很多城市都有布局，可以争取在没有限购城市的市场中获得更多资金。此外，他还称，开发商可以通多种渠道融资，比如发债等手段，可以获得其他的资金支持。即使之前更严厉的政策出台，也没有造成大部分企业因为资金紧张导致破产。

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9月30日升级版的北京楼市调控政策突然降临，限购又限贷，步步紧逼，意图赶走投资客，顺带又提高了改善客群的门槛。如今政策出台已经半月，新政效应也逐步显现，被挡在购房门槛外的刚需族和骤然冷清下来的售楼处成了当下楼市的注脚。

购房者：买不买?

"刚刚卖了一套房，手里有个七八百万，不知道要不要接着在北京买房了，买吧，怕政策一变房价跌了，手里的房子不值钱了，不买吧，钱就这么搁手里，房价一天比一天贵，怕以后就买不来这么大面积的了。"这是余小姐最近的苦恼。其实像她这样手里有钱，处在观望状态的人不在少数。

在政策频频加码的背景下，部分购房者为了防范政策风险和锁定购房成本，主动出击，一狠心，买了。与此同时，限购则使很多投资客失去了买房资格，限贷又让部分刚需客群即便有资格买房，却又因为限贷而购买力不足迈不进购房的门槛，高涨的房价似乎已经把刚需客挤出了市场。

有人算了一笔账，如果要购买一套400万的普通住房，此次调控前的首付款为400万×30%=120万，调整之后，首付款为400×35%=140万，对于一些刚需购房者来说，这多出的20万便足以让其却步。

据北京市住房和城乡建设委员会网站的成交数据显示，10月1日至14日，北京新建商品住宅共网签957套，与去年同期相比减少40套左右;从成交价格来看，总体涨幅比较迅猛，今年"十一"期间新房成交均价在36000元/平米左右，相比去年同期涨幅已超过30%.

价格的上升势必会反作用于成交量，然而，从近期的成交量数据来看，反倒比较平静。亚豪机构市场总监郭毅分析道，目前来看，930新政对于市场成交量的影响还没有很快的在市场上显现，未来可能会有更明显的突出作用。她预计，第四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

而根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的分析，预计10月的下半场即10月16-31日，市场成交面积或有下滑可能。

中原地产首席分析师张大伟则表示，从目前掌握的数据来看，新政实施后，新房成交量大概跌了两三成，在对楼市整体价格的影响方面，价格调整起码两个月才能看出成果。

开发商：卖不卖?

由于首套和二套房首付比例的同时提高，这边厢购房人由恐慌着急买房转为观望，那边厢开发商们在对客户购买能力进行重新甄选。一些开发商表示，原本计划在近期开盘的项目会延后入市的时间，不少房企在推盘、营销、定价等方面也更加注重规范性。

"在这边没六七百万别想买房子，新政一出，首付一下子多出了好几十万，有的顾客的确得好好考虑考虑，再加上国庆假期，预约看房的人少了一些，就当休息了呗，但还是有一些‘有钱人’全款买房，但是像这种平时并不多。"北京顺义区某链家门店的金先生告诉记者。这一简短的谈话居然进行了将近半个小时，因为在电话的那一边，王先生还在用另一只手机极力跟客户推荐一套新的房源。"没办法，新房这边之前还是不错的，但是现在看房的人少了，成交量就少，影响我们收入啊!"金先生惨笑。

记者致电北京丰台区西四环某售楼处，一位销售人员告诉记者，新政对商住项目没有限购要求，因此商住项目并没有受到影响，但纯住宅项目则稍显冷清。"来售楼处看房的人都少了很多，以往周末会有很多人来看房，平均一天会接待10组客户，但今天刚刚送走一位客户，还没确定买不买，新政的确‘赶走’了一些客户，原本定下来说要看房的，结果这么一来，没戏了。"销售员商先生说。

进入10月份之后，截止到16日，北京住宅市场仅有1个别墅项目取得预售许可证，新增预售量65套，仅相当于上月同期的2%.郭毅分析认为，受到主动与被动两方面的影响，新政之后北京住宅市场供应急剧减小，预计10月入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。

对于未来市场走势，严跃进表示，从北京房地产市场数据来看，出现了比较明显的降温，即市场成交量确实出现了明显的下滑，这和政策管制后潜在的购房需求减少等态势是有关系的。从实际情况看，部分购房者希望房价有所下调，也会采取一个观望的态度。而其他投资投机的资金，目前进入北京楼市的障碍会增多，也会采取不投资或延缓投资的做法。