池州二手房买卖流程及税费政策规定

(一)出售方应纳税费：
1、增值税：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 规定，自5月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。即个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。若尚未办理产权证及申报缴纳契税，目前进行转让，应按照5%的征收率全额缴纳增值税。有关计算标准如下：

增值税=交易计税依据*5%；城建税=增值税税额* 7%（县城、镇5%，乡以下1%）；教育费附加=增值税税额*3%；地方教育费附加=增值税税额*2%
2、个人所得税： 个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%；以财产转让取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额；纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

(二)购买方应纳税费：
契税：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）关于契税政策的规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
纳税人办理税收优惠时，应提供购房所在地房地产主管部门或房屋登记机构开具的《购房人家庭住房情况书面查询结果》向地方税务机关办理涉税手续。
凡是于2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。

（三）交易计税依据
个人转让存量房的，以不含增值税的交易价格为计税依据，税务机关对纳税人申报的成交价格明显偏低又无正当理由的，有权核定计税价格。税务机关在受理时，根据不含增值税交易价格与评估价格孰高原则，确定计税依据。评估价格为税务机关“存量房交易计税价格评估系统”评估的不含增值税的价格。