2018白山二手房买卖流程及税费政策规

二手房交易税费新政策：住房营业税新政策

对于二手房交易税费来讲，近日的政策就是今年的330房贷新政，将住房营业税的免征期限由5年改为了2年。要说住房营业税从5改2到2改5的一系列变幻历程，这十年中也是在不断发生变化的。

2006年5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求二手房交易营业税5年免征。

2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税号），将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年。

2011年，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税201112号）曾规定二手房交易营业税2改5。

3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

所以，目前住房营业税的算法是：

如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征；如果不到2年，住房营业税=对外销售房屋的销售价格×5.56%。

如果不是普通住房，不满2年的住房营业税=对外销售房屋的销售价格×5.56%；满2年的住房营业税=（售房收入-购买房屋价款）×5.56%。

二手房交易税费新政策: 房产交易税之个人所得税新政策

以京版为例：

此前北京二手房个人所得税可以按照出售价与购买价差额的20%征收，也可以按照本次房屋交易价的1%征收。现在，北京二手房交易个人所得税依旧按照2013年发布的京版国五条细则征收：“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。

也就是目前北京二手房个人所得税的计算只要能核实房屋原值，均要按照（出售价? 房屋原值 ? 合理费用）× 20%的方法计算，不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

公式中的“房屋原值”因房源情况不同需分情况考虑。根据《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，4类房源房屋原值如下：

1、 商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、 自建房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3、 经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4、房改房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

公式中的 “合理费用”根据国家税务总局文件规定，包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。

和住房营业税相似的是，二手房交易税费中的个人所得税也有免征条款。根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（规范性文件，号）第三条：“个人转让自用5年以上，并且是家庭少有生活用房，取得的所得免征个人所得税”。

在2013年发布京版国五条时，特别重申按照财政部、国家税务总局有关规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭少有生活用房取得的所得，免征个人所得税。所以“满五少有”的政策沿用至今。

其中“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。个人购买的除按国家房改政策购买的公有住房以外的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

“家庭少有生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。（依照《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第2款规定）

二手房交易税费新政策: 房产交易税之契税新政策

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）少有住房的，如购房面积超过90平（包含90平），减半征收契税；如购房面积不足90平，按1%税率征收契税。

简而言之，一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

二手房交易税费新政策: 房产交易税之印花税

购房印花税属于产权转移书据。《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据为应纳税凭证，领受凭证的单位和个人，应当缴纳印花税，所以购房印花税需要交纳。《暂行条例》还规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花；所以购房交易中，买卖双方均要缴纳购房印花税，且各自缴纳全额，除非符合以下条件可以免征购房印花税：

（1） 个人销售或购买住房

（2） 廉租房、经济适用房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税

（3）开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税

根据《暂行条例》所附《印花税税目税率表》，产权转移书据按所载金额万分之五贴花，纳税义务人为立据人；房屋产权证按件贴花五元，纳税义务人为领受人。所以二手房交易如果不是住宅和廉租住房、经济适用房，则签订合同买卖双方均要按所载金额万分之五缴纳购房印花税；买方领取房产证要按件贴花五元。

二手房交易税费新政策: 房产交易税之土地增值税

土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。

转让自用住房免税，个人转让普通住宅免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

二手房交易税费新政策: 城市维护建设税和教育费附加

城市维护建设税具体金额为增值税、消费税、营业税三税合计数乘以税率。其中市区的税率是7%，县城、建制镇为5%。

教育附加税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税为计税依据，征收比率为3%。

以上是二手房交易税费新政策中“税金”的梳理，下面简单梳理一下二手房交易税费中的“费用”。

二手房交易税费新政策:二手房交易费用

产权登记费即房屋登记费，是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。房屋登记费的计费方式和收费标准如下：

1. 房屋登记费按件收取，不按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。

2. 住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。（住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。）

3. 房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

4. 房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。

5. 房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。

6. 房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。

7. 农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。

8. 农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。

9. 经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按第2条规定的收费标准减半收取。

交易手续费按照房屋的建筑面积计算，为每平方米6元。2008年11月01日起，对个人头次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。

土地登记费按照每宗交易38元来计算。测绘费按照建筑面积每平方米1.36元计算。评估费按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。