沈阳二手房买卖流程及税费政策规定

第一步，选定房源，确认房主身份

买房的首先肯定是看房选房了，每个人的需求不同，老赵也写过很多相关的内容，这里老赵就不?嗦了。选定了要购买的房源之后，一定要确认房主的身份，是否是真正的房主，并且是否有共有产权人，是否都已经同意出售该套房产了。虽然购房合同我们可以写的很完善，如果出现问题走司法程序可以维护我们的利益，但能避免风险还是好的，毕竟赢了官司而无法执行的案例也是有很多的。

第二步，签订购房合同，支付定金

由于购买的是二手房，所以在签订合同的时候要将房屋目前的状态，随房赠送的物品（比如家具电器等）要写清楚，对于付款方式、交房日期等要约定明确。一般中介都有格式合同，直接和房主交易的，可以选择到房产局下载官方的格式合同然后添加相关条文。需要特别注意的是，如果房贷办不下来的情况下如何处理，尤其是定金的处理。

第三步，到银行与申请房贷

现在购买二手房一般都是在交首付之前先提交房贷资料申请房贷，避免交了首付之后贷款下不来的情况。这个时候要带齐资料，个人的婚姻证明、收入证明、银行流水都要带齐。提醒大家注意的是，现在很多人习惯在发工资后就将工资转到余额宝等理财工具中，部分银行的时候可能以“刷流水”等缘由拒绝贷款申请，所以最好能第二天在转。

第四步，办理房屋提前还贷

如果所购买的二手房尚有贷款没有还清，需要办理提前还贷。大部分的房东需要购房者提前支付首付来办理还贷。这个时候最好是使用银行转账的方式，最好在柜台进行，以打印转账凭证。在ATM机或是在银行刷购房者的卡办理提前还贷都是有交易记录的，但考虑到一旦出现纠纷的取证难度，老赵觉得还是在柜台上打印凭证好一些。

第五步，房屋解压

在提前还贷办理完成后，可以获得银行的他项权证（或其他同类证明）。具体时限不同银行不同，商业银行等一般是2周到15个工作日慢的可能需要1个月，公积金一般当天就可以。获得他项权证之后就可以到房产局解除房屋抵押状态。

第六步，付首付、交易过户

房屋抵押状态解除之后就可以办理交易过户了，这个时候需要将购房的首付款补齐（如果首付高于提前还贷额）。提醒大家注意的是，沈阳房产局资金托管的最低金额是1万，一般留5000左右的房屋水电交接押金，这些都是包含到首付中的。例如：首付15万，提前还款已经给副了10万了，剩余的5万首付中，交1万的资金托管，留5000的水电押金，剩下的3.5万再支付给房东。当然也可以选择全部做资金托管，这点可双方协商。

办理过户的时候需要缴纳契税等手续费，办理完成后获得的房产局的回执中就已写明房产证的取得时间了。

第七步，取房产证、他项权证，银行放款

按照回执中注明的时间到房产局取得房证、他项权证等证明手续。他项权证由银行持有，银行在获得后会安排放款。

第八步，房屋交接结算水、电、煤气、供暖、物业等费用

查询确认水、电、煤气、供暖、物业等费用无陈欠，房屋交易完成。

老赵买房的流程还是比较明确的，交易的过程比较顺利，就是银行放款比较慢。2017年10月提交的房贷申请，10月底明确可以批贷，由于房主是外地，每次要请假过来，直到12月下旬老赵才拿到房产证，但到2018年1月底银行才房款。好在房屋交接这一步是可以提前到付首付之后就完成了。如果购买的二手房是没有贷款的，或者购房者全款购房，上面的步骤也是可以改变的。