晋中二手房买卖流程及税费政策规定

一、咨询

如果您需要贷款，则在您与卖方签订合同前，您首先需要到银行咨询好贷款方面的信息，比如您的贷款额度是多少，银行是否同意放款等;

二、签订合同

贷款方面您心里有数了，那您可以放心与卖方签订二手房买卖合同啊，签订好合同后，则带着银行规定的各项材料到银行去申请贷款(本频道中专文“贷款流程”有详细介绍)。

三、申请贷款

银行所规定的所有材料您都准备好了，这时，银行会作初步审查，如果银行同意您的贷款，会让您签署相关文件，然后会告诉您，他们需要一个内部审批的过程，在他们内部审批的同时，您可以和卖方一道办理产权过户手续。

一般来讲，银行信贷部初步审查通过，最终审批通过率是极高的。

您老可要记住了，在签订合同后紧接着的就是去银行申请贷款，申请初步通过后，贷款手续只是刚开始，贷款也并未到帐，紧接着的是办理产权过户手续，等产权过户结束，再去办理抵押登记，银行才会发放贷款，这才意味着贷款到帐和贷款手续的全部结束。

四、产权过户

在银行审批的同时，您可以约上卖方办理产权过户手续了。产权过户手续主要指的是房屋所有权证和国有土地证的过户。房产证和国土证过户的时间一般为十个有效工作日左右。

五、办理抵押登记

您把办好的属于您的房产证和国有土地证，至银行(如公积金贷款，则是公积金中心指定的担保公司)办理相关的抵押审批和抵押登记手续。

如您是公积金贷款，则抵押登记则担保公司代办抵押登记，如是银行贷款，则也可自已拿着资料去办理，或委托银行帮助您办理抵押登记。　　抵押登记从受理到办妥他项权证，这里的时间一般为四个有效工作日。

六、发放贷款

他项权证办好后，则发放贷款，公积金贷款是发放至借款人即您的帐上，而银行贷款是发放至卖方或中介公司名下。

在这里，着重讲的是产权过户的流程，产权过户是房产交易的最重要环节，所以您可要打起精神，看好喽：

第一步：评估　　您和卖方，双方带好各自的身份证、卖方的房产证、土地证至行政服务中心一楼大厅的评估窗口进行评估。

注意啊，如果有共有人，则共有人也必须到场，并且带好身份证。

过户评估是不收费的，但如果您需要贷款，则需要收取一定费用，价格二百元左右吧。

第二步：签订买卖合同　　评估好后，紧接着的是签订买卖合同。

您可能很奇怪，有点弄不懂，因为您现在应该已经和卖方签订了一份买卖合同，当然，这第一份合同，是有效的，但却未经过房管部门的审查和备案。

注意喽，笔者在这儿说的买卖合同，和前面您已经签的买卖合同完全是二回事。这里讲的签订买卖合同，行政服务中心房管窗口的工作人员，会帮您非常详细检查卖方的身份证、卖方是不是身份证上的本人、房屋是否存在共有人(如有共有人，会被要求同时到场)、房屋是否被查封、房产证是真的还是假的等等，总的来说，只要在行政服务中心房管窗口签订了买卖合同，那您可以基本放心啦，卖方的人也好，房产的权利限制也好，工作人员都帮你检查过了，都没有问题。

还有一点，在房管窗口签订了买卖合同后，卖方则不能再和第三方再次签订买卖合同了，因为房管局的电脑里有了备案了，如果您和卖方的合同不撤销，则卖方永远不能再将此房卖给第三人了。

我们这儿所称的签订买卖合同，在行业也称为二手房合同备案。

提醒一：　　如果您购买的房屋属市区范围内，并且您们的买卖未通过中介成交，则您和卖方带好双方身份证、卖方的房产证、土地证至行政服务中心房管1至4号窗口签订合同并进行现场备案，并在经过备案并打印的合同上买卖双方签字认可。

提醒二：　　如果买卖双方经有备案资质的中介机构达成交易的，可由中介机构操作人员直接在中介公司进行签订合同并进行合同备案。经过中介机构备案后，则在过户时，不需要重新进行备案了。

目前，江阴具备合同备案的中介公司共有六家，分别是联众、联丰、五星、瑞德、嘉和、天鸿六家中介。

第三步：填写申请表　　好了，您现在到行政服务中心房管窗口将合同签好了，那下面的事情要根据您是否需要贷款分开做了。

如果您需要贷款，则您现在要去公积金中心或银行了，这里不多说了，在本频道“交易手册”购房流程的贷款一栏中，您应该怎么做，有非常详细的介绍。等您去过了公积金中心和银行，您和卖方再到行政服务中心房管窗口来。

如果您不需要贷款，或您已经去过了公积金中心或银行，那您现在要做的是下面的事情：　　您和卖方(如有共有人，需所有共有人同时到场)双方填写买卖申请表，并在房管窗口工作人员面前签字。

提醒：签字必须当着工作人员面签，否则无效。

第四步：缴纳契税　　申请表填写好了，那您紧接着去行政服务中心一楼大厅的地税局契税窗口缴纳契税。　　契税的标准，在本频道有非常详细的介绍，您可以参阅下。

提醒：契税一般都上万，农行在在行政服务中心一楼大厅有窗口，如果您不是农行的信用卡，那只能提现金了。　　

第五步：缴纳营业税、个人所得税等。

卖方至行政服务中心一楼大厅的5号房管窗口缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等。

第六步：受理过户　　所有的税都交完了，您把交税的回单(税票)带好了，买卖双方回到原签字窗口，将所有资料递交行政服务中心房管窗口工作人员，工作人员受理，并出具受理单，受理单上有领证日期。

提醒：您刚才在哪个窗口签字的，就把资料送到哪个窗口，可不要走错噢。

第七步：国土证过户　　刚才办理的是房产证过户，还有土地证呢。当房产证过户申请被受理后，您和卖方拿着资料到行政服务中心房管窗口对面的国土窗口去申请国土证过户，受理后，工作人员会给您一张受理单。

第八步：领证　　按国土窗口受理单承诺的领证日期，您到行政服务中心房管6号窗口领取房产证，到国土2号窗口领取土地证。