成都房价走势最新动态消息图,成都未来房价大跌还是大涨

全国已经有40多个楼市迎来限购，成都主城区的整体均价已经破一万每平米，正在往两万每平米发展。继全国其它城市收紧限购政策后，成都也出台调控，限定购房资格、出让条件以及银行方面的信贷风险控制等。

成都新政规定，“在我市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让”。这种类似于证券市场“T+2”、“T+3”的限售政策，显然是一种楼市调控的新工具。“限售”的作用在于稳定市场，避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法，对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。而对于正常的自住型刚需和改善型需求而言，不会受到这种2到3年的限售政策的影响。

 成都新房二手房价格最新走势及动态

成都当前待售楼盘 178 个，在售楼盘 379 个，3月新房均价 9668 元/m2，4月新房均价 9967 元/m2，环比上月增长 ↑ 3.09%。

成都3月二手房均价 8973 元/m2，4月二手房均价 9393 元/m2，环比上月上涨 4.10% ↑，同比去年同期上涨 13.91% ↑。

近一个多月以来，大成都成交面积均大于新增面积，市场上可买房源较少，进而导致成交量下跌。这也就是为什么总感觉市场很热，但成交却在连续下降的原因。而房价方面，大成都整体的房价则是继续上涨，达8353元/平米，环比上涨6%。

成都近几次楼市调控政策的积极作用在于稳定市场预期，避免市场上出现恐慌性抢房的情况，稳定购房者的心态。本次成都楼市新政明确提出“严格防范投机炒房”，就是要把投机性购房和普通的购房进行区别对待。同时，也是未雨绸缪的防患于未然，减少本地楼市和金融系统的系统性风险，规避潜在的大幅波动。

目前成都的人口出生率和死亡率来看，成都目前户籍人口的自然增长率不高，也就是说成都目前户籍人口自然增长不会太大(成都市天府新区这种扩容不算在内)。这就造成

1、成都市人口波动不会太大，也就是房地产的需求趋于稳定。

2、从需求来看，主要需求是非成都户籍的外地刚需，而最近成都的限购政策，导致外地购房的难度增加。

目前成都的住宅库存(抛开商铺、写字楼等等)还是有待消化，前两年的成都去库存，消化了一部分的住宅，但是，不看数据看实际，作为一个在成都生活了很久的人来说，成都部分地区的楼盘的入住率确实很低，很多住宅楼都等待销售!

2017年两会上房产税的难产，被市场解读为对房价上涨的放任，市场开始全面失去理智，2013年全民炒(投资)房的盛况在时隔四年之后，故伎重演。

上面对着成都楼市的历史，零零总总的继往开来之后，答主希望从更宏观的、更为周期性的角度，重新审视成都楼市的过去与将来，希望藉此能在知乎上人云亦云的看涨声背后，提供一个更为理性的视角。

先从上面成都市住宅用地供应数据说起，从2013到2017这5年间，无论是房价暴涨的2013年，还是房价低迷库存高企的2015年，亦或是房价又一轮暴涨的2017年，可以从数据中看到，成都市商业住宅用地的供应整体一直处于非常平稳的状态。

而2017年4月19日，成都市国土资源局公布的《成都市2017－2019年经营性建设用地供应计划》，明确了未来3年全市计划供应商品住宅用地1800公顷(27000亩)、年均600公顷(9000亩)，可建约40万套普通商品住房，满足约130万人住房需求。其中，2017年计划供应商品住宅用地587公顷(8800亩)，较2016年实际供应量增长约13％。

供给侧聊完，接着聊需求侧，下图是2011-2015年成都市人口流入速度变化的情况：

由上图可见，08年地震后，成都市人口流入速度从2011年的0.2%增长到2015年的1.6%，这样的人口流入速度持续4年，结果依然在2016年上半年之前造就了大面积库存。因此，从土地供应与人口流入两个纬度，并不能解释2016-2017年间成都楼市库存快速去化的根本原因，需要结合利率、货币增速、居民部门杠杆率，乃至于金融供给侧改革、银行同业监管等更加丰富的纬度进行探讨。

首先，成都市土地出让金收入在整体政府财政收入占比过半，而城市的高速发展离不开大量资金的支持，在不改变央地财权、事权分配的格局下，通过投资拉动经济增长仍然是大部分二线城市的现实选择。成都市2017年所提出的【东进、南拓、西控、北改、中优】整体城市建设规划思路，依然亟需大量资金介入。因此，成都土地市场的供应必然会维持相对较高充足率，以换取新区建设、企业扶持和培育、招商引资所需要的资金。事实上，天府新区1484平方公里的规划范围，大部分已经完成土地一级市场的收储，且整体规划基本得以呈现，只需要在合适的时间点(笔者认为是在配合三四线城市库存去化完毕之后)进入二级土地市场招拍挂，由此，从供给角度，成都市目前整体的土地储备依然是较为充裕的。

土地供给侧聊完，再从人口流入的需求侧走起，按照大成都范围2016年峰值的12万人口/年的流入速度，天府新区的近期规划人口为325万，即达成这一目标即需要30年左右。这并不包括大成都范围其它区域的规划人口与土地供应，也排除掉更高级别的雄安新区在招商引资、人才吸引方面所形成的竞争，毕竟雄安的规划等同于再造一座现代化产业新城，而新城的企业和人口并不会凭空诞生，而只会在全国一二线城市现有的企业和人口上进行重新分配，因此，对于大部分二线城市而言，在招商和人才两方面都面临着雄安新区的现实竞争。而雄安的定位依然是200万-250万人口，而且会消化掉大部分高科技优质企业，因此对于大部分副省级城市的国家级新区而言，在国家产业结构转型和经济调整的当下，在招商引资这一块，现实情况还是比较严峻的。依然需要通过更大力度的优惠政策来让利于企业、吸引企业，而政策优惠的背后，同样还是需要土地财政来买单，所以回到土地供应的角度上，在稳定不动产价格的前提下，成都市未来的土地供应必然不会呈现一线城市土地政策逐步收紧的态势，毕竟一线城市对于土地财政的依赖程度反而相对较低。

而针对华北平原缺乏特大型城市的现实，雄安新区的发布实质是一个增量，之前在北京出了一次不短的差，了解到北京现实的生活状况以及人口密度，个人对雄安的前景还是非常的乐观的，深圳特区之外的另一个高科技产业集群，应该在未来5-10年逐步形成。而时任贵阳市委书记的陈刚调任雄安新区临时党委书记，其多年务实的信息化产业建设经验，应该能够有效助推雄安新区的产业落地。