鄂州最新限购政策,外地人在鄂州怎么买房

12月29日，有业内人士证实，湖北鄂州市相关部门已正式传达《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》精神，开始在鄂州的葛店开发区和花湖开发区实行“限购限贷限价限售”四限政策。

据据鄂州市房产管理局通知文件，重点如下：

1、限购

在葛店和花湖区域暂停向本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房，暂停向非本市户籍的家庭出售第2套商品房。

2、限售

在葛店和花湖区域购买的商品房，必须自取得《不动产权证》起满3年才可上市交易。

3、限贷

购买首套商品住房首付比例不低于30%，拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于50%；拥有1套住房且相应贷款为结清的户籍家庭购买第2套商品住房申请商业贷款的，首付比例不低于70%；暂停发放第3套及以上商品住房的个人商业和公积金贷款。

4、限价

对已发放预售许可证但没有网签备案的，可售房源均价不得超过该项目2017年1月至10月销售均价；新开盘项目销售备案价，不得超过周边同等地段和类型房屋的销售价格;精装项目只对毛坯备案。

这是目前湖北省三四线城市中关于房地产调控出台最严的一个城市，而且结合12月29号鄂州市房产管理局连续刊发的两篇要闻，可以做出以下解读：

1、限购、限售、限贷、限价政策的核心是为了“限价”

该《意见》实际是鄂州2018年的房地产市场调控措施，其中特别提到“针对今年鄂州房地产市场喜人又逼人的形势，鄂州房价“必须要控，非控不可，而且要立马见效，真正把价格控制起来”。

2、调控房价应该以讲政治的高度来对待

要闻特别指出贯彻十九大精神，做到“三个统一”，一是从讲政治的高度来对待市场调控，二是从保民生的角度看待市场调控，三是从履职尽责的角度来做好市场调控。同时，要紧盯调控目标，不达目标不放松。

该意见在2017年最后的几天出台，体现出在这个时点对于调控房价极高的“紧迫感”。

3、总体房价控制目标应该在“10%”以内

意见提出房价控制目标应与城市居民可支配收入增幅相协调，鄂州2016年居民可支配收入涨幅为8.93%，2017年数据虽未出，但由此可判断对房价的控制目标范围在10%以内。

4、2018年调控的总方案是“一区一策”

鄂州葛店开发区、花湖开发区被纳入调控政策范围。

鄂州在这一时点出台房地产调控政策，既是对2018年房地产调控不会放松的实际诠释，也反映了房价上涨正由一、二线向三、四线城市传导，在这个过程中，地方政府对房价上涨“喜人又逼人”的两难态度。

数据来源：中国房地产业协会

鄂州是继孝感之后湖北第三个“限购、限贷”城市，并且是继襄阳之后湖北省第二个“限售”的城市。其中鄂州、孝感都是环武汉1+8城市圈城市，在武汉限购的大背景下，承接了武汉外溢的购房需求，其中鄂州葛店开发区紧邻光谷，成为热点购房区域。

据中国房地产业协会数据，截止到11月，鄂州住宅房价为5471元/平方米，比去年同期上升47.8%，近一个月平均单价6377元/平方米，环比上月上升16.55%。

而自媒体号“汉口买房”的数据更为直接，其用简单平均价格计算，鄂州楼盘销售价格上涨63.29%，在武汉周边区域中房价涨幅最高。其中又以靠近光谷的“葛店新区”为代表，部分新房价格达到8000元/平左右。

和房价相对的是三、四线城市一直在执行的去库存政策，据鄂州市统计局发布的《鄂州市房地产运行情况分析》，鄂州今年去库存效果显著，1-11月,全市商品房销售面积88.62万平方米,增长30.8%，其中：住宅销售面积87.27万平方米，增长40.8%，增速较去年同期提高12.4个百分点。截止到11月底，全市商品房待售面积5.2万平方米，下降3.8%。而在上半年，待售三年以上商品房已全部售完。

简而言之，去库存目标已经基本完成，而房价上涨过快，已不符合十九大关于“房住不炒”的政治定位，紧迫性的需要由“去库存”政策调整到“限购限价”政策上来。

而从土地供应来说，鄂州近几年的住宅类土地供应都是60万方左右，今年到了176万方，已经是鄂州土地住宅市场供应的峰值，除恒大和碧桂园外，万科、融创、新城、中国核建、康桥、联发置业今年都有在鄂州拿地。而在最近一次拍卖中，位于葛店P2017[004]地块的楼面地价已达7263元/平米，当然令大部分开发商欣慰的是，他们拿地的楼面价格大都在4000元/平以下。

应该说，去库存、限购都是过渡性政策，限售政策应引起足够的重视，以2018年计，如果住房需拿到房产证三年之后才出售，从买房算起，需到2021年，而2021年房产税已经完成立法，开始进入到下一个进程。毕竟，“房住不炒”是指导精神。