上饶市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)

第一章总则

第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，结合本市实际，制定本细则。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

本细则所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

本细则所称被拆迁入，是指被拆迁房屋的所有人。

第四条上饶市房地产管理局是全市房屋拆迁行政主管部门(以下简称市房屋拆迁管理部门)，对全市房屋拆迁工作实施监督管理。上饶市房屋拆迁安置办公室负责全市城市房屋拆迁管理的日常具体工作。

各县(市)房地产管理部门是县(市)房屋拆迁管理部门，负责对辖区范围内房屋拆迁工作实施监督管理，业务上受市房地产管理局的指导。

规划、建设、计划、财政、环保、文化、工商、通讯、供电以及司法、公安等部门和相关乡镇人民政府，街道办事处应当按照各自职责，相互配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

各县(市)人民政府土地行政主管部门要依照有关法律、法规、规章的规定负责做好与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章拆迁管理

第五条拆迁房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)申请房屋拆迁报告；

(二)建设项目。枇准文件；

(三)建设用地规划许可证；

(四)国有土地使用权批准文件；

(五)拆迁计划和拆迁方案，

(六)办理存款业务的金融机构出具的足颧拆迁补偿安置资金存款证明。

第六条拆迁人提交的拆迁方案应当包括下列内容：

(一)拆迁范围和房屋的基本情况；

(二)拆迁方式；

(三)拆迁期限和过渡期限；

(四)拆迁人拟提供的拆迁补偿标准及产权调换房屋情况；

(五)预计所需拆迁补偿安置资金及资金到位时间；

(六)对拆迁范围内依法应予保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。

第七条房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证，并按有关规定收取拆迁管理费。

第八条房屋拆迁管理部门应当在房屋拆迁许可证颁发之日起5日内发布房屋拆迁公告。拆迁公告应当包括下列内容：

(一)拆迁人；

(二)拆迁范围；

(三)拆迁期限；

(四)拆迁后的土地用途。

在房屋拆迁管理部门发布房屋拆迁公告的同时，拆迁人应当将拆迁方案予以公布；拆迁人不公布拆迁方案的，被拆迁入有权拒绝搬迁。

拆迁公告发布后，拆迁范围内单位和个人不得进行下列活动：

l、新建、扩建、改建房屋；

2、改变房屋或土地用途；

3、租赁房屋。

拆迁人应当就该在建工程向公证机关办理证据保全，补偿范围以证据保全的范围为准。
房屋拆迁管理部门应当书面通知国土、工商、规划、房管等部门和当地乡镇人民政府、街道办事处暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证、工商营业执照、户口、房屋析产或者交易等手续。暂停办理的期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。

违反前款规定的在暂停期限内办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加部分不予补偿。

第九条拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限、实施拆迁，不得扩大或者缩小拆迁范围。

第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，确需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前，向颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起5个工作日内予以答复。准予延期的，只在原房屋拆迁许可证上注明，不得重新核发房屋拆迁许可证。

第十一条拆迁人实施拆迁前，必须具有经房屋拆迁管理部门认可的预计所需拆迁补偿安置资金，并足额存入房屋拆迁管理部门指定的办理存款业务的金融机构专门账户；按拆迁许可证注明的拆迁期限实行分期拆迁的，在每期拆迁前，拆迁人存入金融机构专门帐户的资金应当不少于该期拆迁所需要的补偿安置资金。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作它用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证。

第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

拆迁入自行拆迁的，应当有与拆迁项目相适应的熟悉有关房屋拆迁、工程建设、房屋面积测量的专业技术人员。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。委托或变更委托的，应当自拆迁委托合同签订或变更之日起的15个工作日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

房屋拆迁管理部门或其他不具备拆迁资格的各类机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十三条房屋拆除应当由具备保证安全条件、相应建筑企业资质证书的企业承担，施工企业必须编制房屋拆除方案，接受市房屋拆迁管理部门的安全监督，施工企业负责人对施工安全负责。

第十四条拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿、安置。

被拆迁人应服从建设项目的需要，在拆迁补偿安置协议约定或房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内完成搬迁。

第十五条拆迁当事人应依照本细则规定，就补偿方式，搬迁期限，补偿金额或房屋产权调换，搬迁过渡方式及期限事项订立拆迁补偿安置书面协议。

实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：

(一)被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向及土地使用权取得方式等基本情况；

(二)拆迁补偿方式；

(三)搬迁期限；

(四)补偿金额及支付办法和期限；

(五)搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及支付办法和期限；

(六)违约责任。

实行产权调换的，拆迁补偿安置协议除应载明前款规定的第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项外，还应当载明下列事项：

(一)产权调换房屋的建筑面积、地点、层次、户型、成新、结构、朝向等；

(二)搬迁过渡方式和过渡期限；

(三)过渡用房地点、面积；

(四)产权调换差价结算办法；

(五)临时安置补助费及支付办法和期限。

第十六条房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，切实保障被拆迁人的合法权益。

拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，拆迁人应当按照协议的约定向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人凭领款凭证到拆迁人办理存款业务的金融机构支取补偿款。

当拆迁补偿安置实际所需资金超出预计所需资金时，拆迁人应当及时向金融机构的专门账户追加资金；拆迁人完成全部拆迁补偿安置任务后，存入的拆迁补偿安置资金尚有余额，拆迁人可以凭房屋拆迁管理部门的证明提取余款。

第十七条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁入可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉，诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

房屋拆迁管理部门或者人民政府在裁决时，应当就拆迁补偿的估价听取有关专家的意见。

当事人对裁决不服的，可在法定期限内申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。在诉讼期间，如拆迁人已按裁决给予被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转房的，不停止拆迁执行。

第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的县(市)人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并就裁决确定的补偿款中被拆迁人未接受的部分办理提存公证。未办理证据保全和提存公证的，不得实施强制拆迁。

第二十条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经当地房屋拆迁管理部门同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续，房屋拆迁管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。原诉迁补偿安置协议中有关权利义务随之转移给受让人。项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十一条拆迁中涉及军事设施、人防设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十二条拆迁人和拆迁实施单位在拆迁范围内的房屋拆除结束后15日内，必须将拆迁补偿安置协议书和结算资料及拆迁现场是否拆除、平整完毕等，报房屋拆迁管理部门验收。

第二十三条市、县两级房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁活动的监督检查，房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁档案制度。拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，及时整理，妥善保管好拆迁资料，并在拆迁项目验收后一个月内将拆迁资料交房屋拆迁管理部门存档。

房屋拆迁档案资料包括：拆迁计划和拆迁方案及其调整资料拆迁补偿安置协议书及其结算资料，以及其它与拆迁有关的档案资料。

拆迁人在建设项目拆迁结束后经验收合格的，应在15日内应将所拆除房屋产权证或者土地权证移交给房管或者国土部门予以注销。

第三章拆迁补偿与安置

第二十四条凡在本市城市规划区内被征用集体土地上的房屋拆迁安置，一律按本细则的有关规定给予货币补偿或产权调换。在规划区内不再另行安排宅基地给被拆迁户自行建房。

第二十五条补偿安置的户数应以房屋产权证或者土地权证为准，一证一户；拆迁出租公有房屋的，以租赁合同为准，一份?户。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建筑成本给予适当补偿，不予安置。

第二十六条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本细则第二十七条第二款、第三十条的第二款规定情形外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，提倡被拆迁人选择货币补偿方式。

第二十七条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本细则第三十一条规定，计算被拆迁人货币补偿金额。货币补偿金额与产权调换房屋有差价的，结清差价后，予以调换。

拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

对实行产权调换或者被拆迁人购买的房屋与被拆迁房屋等值部分，被拆迁人免交房屋契税。

第二十八条拆迁人应当提供符合国家设计规范和质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人提供用于产权调换的房屋应当产权清晰、未设置抵押或者提供担保。

第二十九条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

市政建设项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿。

市政建设项目是指市、县(市)人民政府批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设项目。

第三十条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁入应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁入应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十一条货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

拆迁人可以通过协商确定货币补偿金额和产权调换的差价，也可以委托房地产价格评估机构评估。

第三十二条市、县(市)人民政府应当根据当地情况，确定、调整房屋拆迁货币补偿基准价格，作为市场评估的参考，每年3月底前公布。市、县(市)人民政府在确定、调整房屋拆迁货币补偿基准价格时，应当广泛听取社会各界的意见。

房屋拆迁货币补偿基准价格应当真实地反映市场行情。

被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证载明的为准。拆迁当事人对房屋所有权证载明的建筑面积有异议的，可以申请房屋测绘部门重新核定，费用由申请人承担。

房屋拆迁评估规程，按照省建设行政主管部门制定的房屋拆迁估价技术规范文件执行。

第三十三条房屋拆迁补偿估价由具备相应资格的房地产价格评估机构承担，应遵循房地产估价规范。

房屋评估实行“谁委托，谁付费”的原则。

第三十四条对被拆迁的房屋，宜选用两种以上的估价方法进行估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。

第三十五条对实行产权调换的房屋进行估价时，应当以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点，运用相同的估价方法，对被拆迁的房屋和用于产权调换的房屋分别进行估价确定差价；用于产权调换的房屋属期房的，该期房按同类地段、环境相同或相近的新建商品房价格的95％进行估价。

第三十六条被拆迁的房屋需要拆迁补偿估价的，先由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，拆迁人应当将评估报告送达被拆迁人。

拆迁人应当将被拆迁人的姓名(名称)、被拆迁房屋的门牌号、拆迁补偿估价结果等在被拆迁地段公示，公示时间不得少于7日。被拆迁人要求不予公示的，可不予公示。

第三十七条被拆迁人对评估结果有异议的，可以自评估报告送达之日起5日内，要求原评估机构进行复估，原评估机构应当自接到请求之日起3日内出具复估报告；被拆迁入对复估结果仍有异议的，可以另行委托其他的房地产价格评估机构进行评估，接受委托的房地产价格评估机构应当自接受委托之日起7日内出具评估报告。

经复估、另行委托评估，仍达不成补偿安置协议的，按照本办法第十八条的规定申请裁决。

第三十八条被拆迁房屋的用途，以房屋所有权证载明的为准。原作住宅的房屋改为非住宅房屋的用途认定，按照《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》实施前连续2年已改为非住宅房屋，并依法办理营业执照和税务登记的，拆迁时按非住宅房屋予以补偿安置。

第三十九条被拆迁人属于连续2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米，被拆迁人要求货币补偿的，拆迁人对被拆迁人的货币补偿颧应当足以保证被拆迁人在低一级别的地段购买建筑面积不小于36平方米的成套房。

认定享受最低生话保障的城市居民的依据，是根据民政部门出具的书面证明，并由房屋拆迁管理部门予以公示，公示期限十天。

第四十条拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁入与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的按下列规定执行：

(一)实行产权调换的，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；

(二)实行货币补偿的，拆迁入按照被拆迁房屋的房地产市场讦估价格的lO％补偿给被拆迁人，90％补偿给房屋承租人。

第四十一条需要对产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清的房屋实施拆迁的，拆迁人应当提出补偿安置方案，到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

第四十二条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。

第四十三条拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，所调换的房屋由房产管理部门代管，实行货币补偿的，货币补偿金额由房产管理部门专户存入银行。

第四十四条拆迁拥有部分产权的房改房屋，拆迁人按照本实施细则对原产权单位和购房人按其拥有部分产权比例给予货币补偿或者实行产权调换，产权单位对补偿方式意见不一致时，只能实行产权调换。

第四十五条拆迁补偿安置资金由被拆迁房屋货币补偿金额、实行产权调换的房屋折抵的货币金额、搬迁补助费、临时安置补助费及其他拆迁补偿费用组成。

第四十六条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；实行产权调换，属于现房安置的，应当支付1次搬迁补助费，属于期房安置的，应当支付2次搬迁补助费。

被拆迁房屋面积小于100平方米，搬家费每户每次不低于200元，被拆迁房屋面积为100平方米以上的搬家补助费的具体标准由当地房屋拆迁管理部门会同物价部门确定。

第四十七条住宅房的被拆迁人或房屋承租人自行解决周转房的，拆迁人应当从搬迁之日起到安置期限一个月内支付其临时安置补助费，临时安置补助费，各县(市)参照公有住房租金标准上浮80％计算。

拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。被拆迁人或者房屋承租人在周转期内不得擅自改变房屋使用功能，破坏房屋结构。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费；拆迁人提供周转用房的，不再支付临时安置补助费。拆迁人超过规定的过渡期限的，对周转房的使用人应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。

第四十八条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

(一)按国家和省规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁费用和安装费用；

(二)无法恢复使用的设备、构筑物按重置价结合成新结算的费用；

(三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

前款第(三)项具体补偿标准按民政部门每年公布的最低生活保障标准予以补偿。(每10平方米补助一人，一次性补助12个月)

第四十九条拆迁入应当到供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门办理相关手续，待搬迁期限(含强制拆迁限定的搬迁期限)结束后，方可对被拆迁房屋停止供水、供电、供气等。

被拆迁人因房屋拆迁发生的供水、供电、供气、通讯、有线电视和其他重要设施迁移的费用，由拆迁人承担。

第五十条因拆迁损坏相邻建筑物，构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或者赔偿。

第四章罚则

第五十一条违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自买施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第五十二条拆迁人违反本细则的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。

第五十三条拆迁人违反本细则的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

(三)擅自延长拆迁期限的。

第五十四条接受委托的拆迁单位违反本细则规定转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。

第五十五条违反本细则，拆迁人将房屋拆除工程委托给不具备相关建筑企业资质单位承担的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆除，并对拆迁人处以1万元以上2万元以下罚款。

第五十六条房地产价格评估机构的房屋拆迁补偿估价结果严重背离市场行情的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门重新组织评估，并对房地产价格评估机构和有关责任人依法给予处罚。对当事人造成损失的，房地产价格评估机构应当依法承担赔偿责任。

第五十七条有关部门工作人员在房屋拆迁管理部门通知暂停办理手续期间，弄虚作假，给被拆迁人办理了手续的，所办手续无效，并依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第五十八条本市规划区域外的国有土地，实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行。城市规划区内集体所有土地上的房屋拆迁，应当依法办理土地征用手续。

第五十九条本细则自发布之日起执行。

第六十条本细则由市房地产管理局负责解释。