海南农村宅基地最新确权政策及买卖规定

我国的土地确权工作于去年就差不多已经全部完成了，不少农村地区都已经拿到了下方的相关确权证件。宅基地确权其实是保障农民朋友宅基地权益的重要环节之一，但是现在仍有部分农民朋友没有进行确权，于是这部分没有确权的农友就会问自家的宅基地还没有确权怎么办？会有哪些影响？农村宅基地可以买卖吗？本文小编整理了一些关于海南农村宅基地相关的知识，可供参考！

从三亚市人民政府网获悉，日前，《三亚市农村宅基地管理办法》已经七届市委常委会第96次会议、七届市政府第36次常务会议审议通过，并印发实施。

根据《三亚市农村宅基地管理办法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定。具体如下↓↓↓

三亚市农村宅基地管理办法

第一章  总则

第一条  为规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《海南经济特区土地管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民个人经批准，用于建造住宅的集体所有土地，但不包括庭院用地和生产用房所占土地。

第三条  本办法适用于本市行政区域内农村宅基地的管理。

第四条  市土地行政主管部门负责本市行政区域内农村宅基地管理的监督和指导工作。各区人民政府负责本行政区域内农村宅基地的具体管理和监督工作。

第五条  农村村庄规划应按照有利生产、方便生活、合理布局、节约用地的原则，在城市总体规划和土地利用总体规划的基础上科学编制，明确划定农村宅基地及其他各类用地的范围。

农村村庄规划由市规划行政主管部门会同区人民政府组织编制，报市人民政府批准后实施。农村村庄规划应划定村庄界限和村庄居住区范围，村民宅基地应安排在村庄范围内。

鼓励自然村向中心村集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

第六条  农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地。严格控制占用农用地，不得占用耕地，禁止占用基本农田保护区的土地。

农村村民的自留地和承包的土地只能用于农业种植，禁止擅自改变用途用于建房、取土等破坏种植条件的行为。

第七条  农村村民建造住宅，应当依法取得宅基地使用权。农村宅基地属于集体所有，农村村民对宅基地只有使用权。

第八条  宅基地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由村（居）民委员会集体会议讨论处理，当事人对处理决定不服的，由区人民政府裁定。当事人对裁定不服的，可以在裁定决定送达之日起60日内向市人民政府申请复议。

在宅基地使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第二章  农村宅基地标准

第九条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定。

第十条  “户”的确定原则上以公安部门户籍登记为准。具有本村常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭自然户为一户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成。

（一）农村村民除身边留一子女外，其他成年子女已结婚的，以家庭确定为一户；

（二）年龄在30岁以上（含30岁），未婚且已分家单独居住的，可确定为一户；

（三）夫妻双方户籍分簿登记的，只能选定一方为户主确定为一户。

第十一条  界定“农村集体经济组织成员”应当遵循的原则。

（一）符合以下条件人员应界定为农村集体经济组织成员。

1．户籍在当地村（居）委会或小组的原集体经济组织成员，且长期生产生活在本村、组所在地的农村居民；

2．因与本集体经济组织成员有婚姻、血缘、收养等法定关系，与本集体经济组织形成权利义务关系的成员。

（二）特殊人员农村集体经济组织成员资格的界定。

1.原籍为农村集体经济组织的党政机关、事业单位、国有企业的工作人员及离退休人员，不应认定其具有农村集体经济组织成员资格；

2.由外地转入的空挂户、挂靠户，不应认定具有农村集体经济组织成员资格；

3.离婚的妇女、离婚再嫁的妇女，应以户籍为条件进行农村集体经济组织成员资格认定；

4.曾因外出求学、服兵役、服刑，户籍未迁出，且本人已回户籍所在村，其农村集体经济组织成员资格需村民委员会重新认定。

（三）上述情形以外的特殊人员，其农村集体经济组织成员资格由区人民政府认定。

第十二条  农村集体经济组织根据村庄规划，可以在划定宅基地时给农村村民划定庭院经济用地，庭院经济用地的面积一般不得超过批准的宅基地面积。

庭院经济用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、构筑物。

第十三条  少批多占、未批先占、批新未退旧等未退还集体的土地，应当无偿退还集体。自行退出的，应视地上建筑等情况由村（居）民委员会给予适当补偿，补偿标准由集体经济组织（村民小组）商议，报村（居）民委员会确定。

农村村民因未批先占、批新未退旧等情况一户拥有两处及以上宅基地，未按规定退回其多余宅基地的，村（居）民小组可以向村（居）民委员会提出收回宅基地使用权的申请，报区人民政府批准后，由村（居）民委员会收回统一安排使用。

不具备居住条件或无人居住的闲置宅基地、非本集体经济组织成员占有使用的宅基地、自愿放弃的宅基地等退回集体的，由村（居）民委员会统一安排使用。退回的宅基地，土地无偿收回,地上房屋等建筑由村（居）民委员会给予补偿，补偿标准参照市辖区内同期同地段评估标准确定（违法占地建设的房屋等不予补偿）。未退回的，应根据集体土地成本实行有偿使用。

第十四条  农村村民要求易地改造住宅的，应当与农村集体经济组织签订合同交还原宅基地，并明确原宅基地上建筑物的处置方式。

第三章 农村宅基地的申请与审批

第十五条  有下列情形之一的，可以申请宅基地：

（一）国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的；

（二）实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；

（三）农村村民除身边留一子女外，其他成年子女因婚嫁等原因确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；

（四）复员退伍军人和回乡定居的华侨、港澳台同胞，在原籍无住宅需要建房而又无宅基地的；

（五）市人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。

第十六条  有下列情形之一的，不得批准宅基地：

（一）年龄未满18周岁的未成年人；

（二）将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的；

（三）将原有住宅改作商业用房等其他用途后，再申请宅基地的；

（四）原有宅基地已达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（五）旧房不予拆除，所占宅基地又不退回的；

（六）其他不符合申请宅基地条件的。

第十七条  农村宅基地按照严格管理，提高效率，便民利民的原则审批。

第十八条  农村村民建住宅需要使用宅基地的，按下列程序审批：

（一）农村村民持家庭户口簿、身份证，向农村集体经济组织提出书面申请；

（二）村（居）民小组审查申请人申报材料的真实性和符合性，召开村民会议，经三分之二以上村民同意后，报村（居）民委员会审核，村（居）民委员会根据村庄规划，按照当年住宅用地计划，召开两委会，确定建房户名单、占地面积、位置等，并张榜公告，公告时间为十天；

（三）公告无异议，村（居）民委员会给申请人按户为单位出具宅基地土地来源证明，报区人民政府批准。

第十九条  严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅登记发放不动产权证。　

第二十条  有下列情形之一的，由区土地行政主管部门审核，报区人民政府批准后，注销其有关批准文件及土地使用权等不动产权证，由村（居）民委员会收回宅基地使用权：

（一）不按批准的用途使用土地的；

（二）为村镇公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（三）农村村民一户一处之外的宅基地；

（四）自批准之日起满2年未动工建房的；

（五）非法转让宅基地或住房的。

依照前款第（二）项规定收回宅基地使用权的，对使用权人应当给予适当补偿。

第二十一条  原农村集体经济组织成员，离村在外在原籍仍有住宅的，在符合规划的前提下，可保留一处符合面积标准的宅基地。

第四章 农村宅基地建房管理

第二十二条  农村村民在宅基地上建造住宅，应当符合农村村庄规划，报经区人民政府指定的行政主管部门批准后方可开工建设。

第二十三条  农村村民应按照经批准的规划设计、施工要求及建筑质量标准建造住宅。农村村民建造住宅应保持地方特色和民族风格，体现时代特点。

第二十四条  农村村民建造住宅报建中涉及的各项费用，按照惠民的原则，各区人民政府依照规定可给予减免，不能减免的按下限额度收取。

第五章  农村宅基地及地上房屋登记

第二十五条  农村宅基地不动产登记按以下规定办理。

（一）农村宅基地不动产权属确认。

宅基地不动产登记申请人向区土地行政主管部门提出申请，区土地行政主管部门组织进行宅基地不动产权属调查、宗地四邻指界签字，填写农村宅基地地籍调查表，建立农村宅基地不动产登记申请档案。

农村宅基地不动产登记申请档案应包含以下材料：

1.农村宅基地确权登记申请表；

2.农村宅基地权属来源证明；

3.户口簿（户主和其他家庭成员）、居民身份证（户主）；

4.宗地规划意见；

5.农村宅基地地籍调查表；

6.宗地图和用地界址点坐标册、宅基地界址点坐标册；

7.宗地草图。

（二）农村宅基地不动产登记。

1.区政务服务中心土地服务窗口对申请材料审查，符合的受理申请；

2.区土地行政主管部门审核，材料齐全符合登记规定要求的，应在5个工作日内做出审核意见。审核结果应进行公示，公示期限为7天；

3.公示期满无异议，区土地行政主管部门通过三亚市不动产登记系统，提交市不动产登记中心核准登记发证。 

第二十六条  申请农村宅基地地上房屋不动产所有权初始登记应提交以下材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明和申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；

（三）宅基地不动产权证本或集体所有建设用地使用权证本；

（四）申请登记房屋的报建批准文件；

（五）申请登记房屋符合城乡规划的文件；

（六）申请人对登记房屋符合建筑安全的承诺文件；

（七）房屋测绘报告；

（八）其他必要材料。

第二十七条  农村宅基地地上房屋不动产所有权初始登记按以下程序办理：

（一）申请人向区政务服务中心土地服务窗口申请，材料符合后予以受理；

（二）区土地行政主管部门审核，材料齐全符合规定要求的，应在5个工作日内作出审核意见。审核结果应进行公示，公示限期为7天（于不动产登记门户网站公示）；

（三）公示期满无异议，区土地行政主管部门通过三亚市不动产登记系统，提交市不动产登记中心核准登记发证。

第二十八条  地上已建成房屋且未办理房屋土地不动产确权登记的宅基地，批准和建筑规划手续齐全的，经地籍调查测量，权属无争议的，可以按照房地一致的原则于房屋确权登记时，由不动产登记机构颁发房地统一的不动产权证书。

非农村集体经济组织成员，于1988年2月13日前取得划拨宅基地需办理土地房屋确权的，由村集体经济组织出具明确划拨时间、建房时间等证明材料，报区人民政府审核。

第六章  农村宅基地的整理

第二十九条  区人民政府要根据村镇规划和土地利用规划，结合实施百镇千村、共享农庄发展战略，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村宅基地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用宅基地。

农村宅基地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

第三十条  市人民政府鼓励农村集体经济组织按照土地利用规划和村镇规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式，对本村宅基地进行整理。

第三十一条  农村集体经济组织对宅基地进行整理，按下列程序进行：

（一）农村集体经济组织会同区人民政府拟定宅基地整理方案，整理方案应包括以下内容：

1、拟整理地块的位置、面积；

2、整理宅基地需搬迁的村民户数、人数、宅基地和房屋的面积；

3、需搬迁的村民的安置补偿办法和安置规划方案；

4、整理后多余宅基地的处置方式。

（二）农村集体经济组织和区人民政府将整理方案报市土地行政主管部门和规划行政主管部门审核后，报市人民政府批准。

（三）农村集体经济组织和区人民政府按照市人民政府批准的整理方案实施宅基地整理。

第三十二条  城市总体规划已规划为城市建设用地的农村集体所有土地，由市人民政府根据城市建设的需要依法实行征收后纳入政府土地储备，不属于农村宅基地整理的范围。

第七章  法律责任

第三十三条  未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，或超过批准的面积多占土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他设施。

第三十四条  非法转让宅基地或者非法转让土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定，由市土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  无权批准宅基地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地的，其批准文件无效，对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  拒绝、阻挠市、区人民政府及其工作部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

第三十七条  育才生态区管委会及市驻育才生态区土地、规划行政主管部门，依照本办法中区人民政府及区土地、规划行政主管部门的职责执行。

第三十八条  本办法具体适用问题由市土地行政主管部门解释。

第三十九条  本办法自印发之日起实施，三府〔2006〕114号文印发的《三亚市农村宅基地管理办法》同时废止。本市制定的有关农村宅基地管理规定与本办法不一致的，以本办法规定为准