新《广州市物业专项维修资金管理办法》解读

经过前期五个月的公众意见征询等流程后，广州市住建委昨日正式颁布《广州市物业专项维修资金管理办法》，该办法今年12月1日起正式实施。

和之前的征询意见稿相比，昨日公布的办法新增“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”的规定。广州市住建委表示，这意味着当小区共用物业维修和更新时，只要在投保范围内就可使用保险资金，可简化使用流程，实现“花小钱办大事”的效果。

记者获悉，2012年1月1日至12月31日维修资金归集总额升至174.52亿元，但目前只有900多个小区用了1.97亿元，使用率刚过1%，其他物业维修资金在睡大觉。广州市住建委此前解释，之所以使用率不高，一方面是有些房子还没到大修的时候，另一方面是国家规定要经过“双2/3”同意才能使用，使用率低在全国也是普遍情况。

小区维修资金按5%标准交存

广州市住建委解释，广州现行的维修资金管理办法2008年2月1日起施行，对社会反映较多的维修资金的交存、划转业主大会管理、正常或紧急使用程序等问题规定不够具体，实操性不强。

为解决这一问题，广州市住建委在制定新的物业维修资金管理办法时，力求简捷便民。例如，为解决目前各小区物业基金使用程序繁琐导致使用率低的问题，办法规定了维修资金可用于购买财产保险。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修和更新、改造，如此有望实现“花小钱办大事”的效果。

另外，对于小区维修资金的交存标准，办法也明确规定根据广州物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。为了降低业主负担，办法参考《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)规定的“5%至8%”交存标准，取了最低值5%。

开发商自留物业也须交维修资金

针对小区开发商自留物业逃避不交维修资金的问题，新办法也规定，建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金;销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。广州市住建委表示，该制度可有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题，在需要使用维修资金时，可有效维护已交存维修资金业主的利益。

对于老城区许多房改房小区过去没有物业维修资金的情况，办法也规定由业主大会决定小区维修资金的续交、补交方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。

同时，应交但未交维修资金的业主，应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。

广州物业专项维修资金管理

使用现状

总额：174.52亿元(2012年1月1日至12月31日维修资金归集)

使用：1.97亿元(目前只有900多个小区使用了该资金，使用率刚过1%)

各区管理

中心7区：由广州市物业维修资金管理中心负责资金归集、使用

其他四区：花都、番禺、从化、增城资金归集、使用由属地住建部门负责

办法速读

●小区共有物业保养、维护由谁实施?

办法：有物业管理公司的由物管实施;没有物管的小区由业主委员会、业主监事会组织实施;上述都没有的，由街道办事处、居民委员会组织相关业主实施。

●何种情况下可紧急使用维修资金?

办法：7种危及房屋使用和人身财产安全的危险可紧急使用：发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂等紧急情况时，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金申请。

●业主如何监督维修资金的使用?

办法：三种途径定期公布维修资金账目：一是市管理中心、业主委员会应每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布上一年度维修资金管理情况。二是专户管理银行应当每年至少一次向市管理中心、业主委员会、物业服务企业发送维修资金对账单。三是专户管理银行应建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

●遇大额维修工程时，如何保证业主权益?

办法：(1)提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。(2)使用维修资金费用预算总额在5万元以上(含5万元)的，应当实行审价。(3)组织实施单位可委托具备审价条件的相关单位。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。(4)物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

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亮点一以小成本保障物业维修

《办法》明确，“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修和更新、改造，可以带来良好经济效益和社会效益，实现“花小钱办大事”的效果。

《办法》规定，维修资金划转业主大会管理的三个事项应当经“双过半”业主同意。

亮点二明确维修资金交存标准

《办法》明确，“根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次”。

《办法》明确，建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金;销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时，可以有效维护已交存维修资金业主的利益。

亮点三余额不足首期交存额30%需续交

《办法》明确，应交但未交维修资金的业主，应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。

对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，以及未建立物业专项维修资金的楼宇，由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。

亮点四明确业主需分摊维修资金的比例

《办法》明确，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，由对共用部位、共用设施设备享有共有权的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊费用的，差额部分由该业主承担;使用维修资金涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位负责承担相应分摊费用。

亮点五七种紧急情况直接使用维修资金

《办法》明确，发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等七种紧急情况时，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。符合上述七种紧急情况的，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。