广州公积金新政策分析

公积金新政是为调控需要 也是为防范楼市风险(南方都市报2015-04-04)

　　广州公积金贷款政策要调整，一石激起千层浪，那些需要“卖一买一”改善住房的市民，更是乱了阵脚。

　　过去，公积金贷款政策相较于商业贷款更显宽松，除了利率低之外，还可在还清贷款后再贷。但在此次调整前的征求意见中，公积金的贷款政策与商业贷款政策已不分伯仲。

　　为什么政策调整后只能贷一次?调整后所贷金额会否更加少?在市民和专家各种吐槽中，我们电话采访了广州市住房公积金管理中心相关人士。

调整主要出于调控需要

南都：这次广州住房公积金新政征求意见，其背景是什么?

　　公积金中心相关人士：这个其实没有太大的调整。背景不好说太深，这与广州的调控政策、整个大背景等各方面因素有关，主要出于调控的需要。广州市去年11月颁布新政，原来外地户口人员在广州买房缴社保只要一年，后调为三年。加上公积金本身的文件条例快要失效了，今年会有新的办法出台，所以我们在走程序征求大家的意见重新拟定办法。广州市住房公积金管理委员会是决策机构，公积金中心只是执行，配合管理。

　　目前媒体报道有很多职工有不同意见，其实是不了解公积金。这个实际上是大环境的调控需要，真的对职工不会有太大的影响。大学生毕业后除非有家里支持，刚毕业就有需要买房的可能性比较小，从这个角度看对一般的职工影响很小。而对那些有点积蓄的，付得起首付的职工实际也不会造成太大的影响。现在广州工作固定一点的职工一年有两三百万人，其它职工都是流动性比较大的，对于这部分流动性大的职工如果不做相应调整和规定的话风险会比较大。因为他们交了六个月或一年公积金获得贷款就离职，如果后期不交的话，造成公积金中心的风险比较大，而且，可能他们的还款能力也不太明显。住房公积金是职工的个人收入，我们要考虑职工安全。如果我们的公积金贷款放得很宽的话，风险会相应增加，一旦亏了，最终受损还是职工。

　　这次调整还对过去信用情况不太好的，套取骗取公积金的也会相应做出惩罚，这也是合理的，还是为了确保资金安全。

楼市有风险，调整为防范风险

南都：但会不会误伤刚需?

　　公积金中心相关人士：我们这个是公平公正的，不是大的调整，只是大环境，防范风险的需要。如果职工买了房后，又再来贷款买第二套，反复使用公积金，这样会把本来属于其它职工的钱拿去贷款了，所以限制职工第二套房公积金贷款完全合理。如果完全没有限制，下次别人要贷款时没钱怎么办?那些收入相对低的职工，要等很多年才能储够钱才买房。如果职工获得贷款后就不缴公积金了，那后面要贷款的人哪里有钱?

　　对于那些卖一买一的刚需也不可以。住房公积金是满足职工的基本居住需求，而不是解决拥有房子的问题。比如当初第一套买了80平方米的房子，后面不够住了买一套120平方米的，这个为什么不给贷?这是应该利用自己的工资去支配，而不是多获得贷款，因为公积金还有其它人贷。还有当初可能买了套小房子，后面又想卖掉买一套一大家人住的，这样也不给贷。这个问题在于房价、物价的上涨都是动态的。当初买第一套房时交的公积金是很少的，所以获得贷款也比较少，和现在不具有可比性。

　　比如我当时来广州，房价几百块钱一平米，现在天河区四五万一平米，一般也两三万元。房价上升，所有人的贷款都会出现风险。现在会不会有风险，谁都说不清楚。去年以来，各大银行都收紧了贷款额度。银行是最敏感的，哪里有利率就哪里有贷款，为什么有的银行说没有额度，有的完全是停贷?银行有一班人专门研究政策，他看到房产政策起码是不明朗的，看到未来的风险是肯定有的。

个人贷款额表面会少，实际没影响?

南都：很多人都质疑，房价现在这么贵，个人最高50万元的贷款额是不是杯水车薪?

　　公积金中心相关人士：去年发放了300多亿元贷款，公积金到去年底累计余额是980亿元，实际上累计贷款余额是780亿元，还买了一点国债，还有一些做为活动资金用，累计结余才约200亿元，而有多余的还要应对其它情况，要给更多的人享受到贷款。所以目前能做到的也就只能这样。

南都：按这次修改征求意见的公式计算，贷款额度约收紧了一半?

　　公积金中心相关人士：表面上按公式看是会少一点，但实质上不会有太大的影响，根本不会改变什么，不信你按自己的缴存情况套公式去算，绝对不会少。因为现在缴存额越来越高了，所以能贷的数额肯定能超过以前。

　　我们的贷款公式是很多年前设定的。目前这个还涉及到公平的问题，现在正常的话一个人至少买一套房。按一个正常社会是一部分人在买房，不会是大家一起买。这也导致公积金贬值在我们国家看来是非常罕见和特殊的。你看我们国家这几年的物价涨了有十倍甚至不止。二十年前设定这些时是没有想到今天这种情况的。有些人以现在的情况去批评当时的制度，所以现在要改。我们从2008年起一直在调研、修改这个条例。但这个工作不是很简单的事，不是想改就改，去年出台一些配套的政策也是修改。现在事情已经引起上级重视，但不是马上就有结果马上就能改了。

南都：那些楼龄超过15年的二手楼贷款期限以后也会缩短?

　　公积金中心相关人士：这是出于减轻还款人压力的考虑。你想想80年代末我们的通胀有多厉害?无债一身轻，早点还完早轻松。

若用公积金做首付有风险

南都：也有人认为，交公积金的钱是自己的，可不可以拿来做首付?

　　公积金中心相关人士：我不明白为什么要这样做。拿出来做首付，按我个人看法目前还没有相关的法律依据。拿出来做首付是有相当大的风险的。公积金贷款也好，商业贷款也好，任何一个有贷款能力的买房者，首先必须自己取得首付。一个人一分钱都没有，连首付都付不起，这个贷款怎么办?几年前有些银行资金充足的时候有说“零首付”，但这几年房价涨了消费者多了都没有这种待遇了。公积金也一样，如果一旦出现大面积的烂贷(款)，这样对社会的影响会有多大?公积金也和房地产一样，几乎是走一条直线上升的道路，我们是同等的。

　　最近也有人提议将公积金取出来去买车，看病等，那都是站在小团体或个人的角度考虑。住房公积金管理条例的第五条明确规定公积金应用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

声音

　　交了六个月或一年公积金获得贷款就离职，如果后期不交的话，造成公积金中心的风险比较大。

　　如果一旦出现大面积的烂贷(款)，这样对社会的影响会有多大?

　　———广州公积金中心相关人士

澄清

　　九成未贷，但六七成提取

　　南都：目前只有约9%的职工享受到公积金贷款?仍有91%未曾贷款?

　　公积金中心相关人士：目前除了约9%共35万人通过公积金贷款外，其余的350万人虽没通过公积金贷款，但并不代表他们没提取公积金，很多人通过商业贷款后也会去提取公积金。以前福利房、房改房都可以提取公积金。根据我们统计，目前缴了公积金的职工提大概有60%-70%的人会提取。

提醒

　　缴存一两百元的单位可举报

　　南都：对于月缴存额度低于500元的，他们的贷款额度怎么算?

　　公积金中心相关人士：如果缴存额度低的，那可能就贷不到50万元。我们此次调整，就是因为按原来的房价风险比较大。央行要求任何贷款人要有还款能力，为了确保资金安全，贷款还款额不能超过工资的一半，因为工资要养老人、小孩，可能还有突发事件，如果超过一半就会增加还款的风险。公积金中心也一样。

　　目前有一些缴存额度较低，比如一两百元、两三百元的单位，属于半逃避收益。对于这种情况我们有时会去主动执法，此外，职工也可进行举报。但他们如果实在是月缴低，那就只能按规定性文件的公式来算，能贷多少是多少。