房地产企业的成本管理制度(四)

、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

）能够实行赊销或定金较低的供货商；

）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

）售后服务和信誉良好的供货商。

）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

（六）竣工交付环节的成本控制

、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结箍位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。

（七）工程结算管理

一、工程结算

.定义

.工程结算是指合同价格的结算。

.合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整（增加或减少）。

.合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款项。

.合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：

a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；，