南京市住宅物业管理条例最新解读

物业与业主之间的矛盾举不胜举。7月1号，《南京市住宅物业管理条例》将落地实施。由于在制定过程中有很多创新举措，如首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本等，因此业界与居民对条例也抱有很大的期待。昨天下午，南京市人大网站组织“促进住宅物业管理条例贯彻落实”的网谈活动，市人大代表和政府部门的相关负责人就大家关心的“老旧小区物管难”“维修基金启动难”“保修期内维修难”等诸多问题，提供了“新政新办法”。

每年南京的市民热线12345中80%左右的问题都集中在私搭乱建、群租、破墙开门和侵占公共通道等违规行为带来的物业管理纠纷上。而一个住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门，由于种种原因，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越来越大。

一问题：老旧小区物管难破题：政府要承担更新改造的责任

在老旧小区，硬件配套差、不具备基本的管理条件，搭上了物业也难以整治。新物管条例要求市、区政府要承担起更新改造的责任。南京市人大代表曹璐璐介绍，对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

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二问题：业主拒缴物业费破题：提出业主欠费征信制度

一旦物业管理不好，就有业主不愿意及时交纳物业费，业主拒交，又加剧小区环境恶化，造成恶性循环。南京新物管条例提出了业主欠费征信制度，同时针对出现的部分业主未交公摊水电费导致公共区域集体停水停电的“一人生病、大家吃药”的现象，条例强制规定专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务，可以对个人采取必须的催缴措施。

南京市人大代表周讯表示，公共水电费用业主委员会物业服务企业可以通过上门追缴，在物业管理显著位置公示，不缴纳物业管理企业可以依法申请仲裁或者诉讼，仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。单个业主对物业服务不满意，并不能成为其拒交物业服务费用的理由。

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三问题：老小区停车难破题：配备专门停车管理人员

老旧小区停车难、停车贵引发了“人防车位”界限之争，有网友提出，甚至小区防火通道门都被作为停车位使用。南京物管条例中，对此提出规范停车管理，各物业服务企业应做到配备专门的停车管理人员。并重申省物业管理条例中的“人防工程平时用于停车的，出租的租赁期限不得超过3年，不得出售、附赠”。

四问题：维修基金启动难破题：设置绿色快速通道

维修基金的启动问题，在实践中也是一个大麻烦，因为要两个“三分之二”以上的业主通过，审批期限也比较长，导致目前南京的维修基金使用率仅为3%~4%。南京物管条例在省条例相关规定的基础上，提出“对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以通过绿色快速通道，相关部门要在两个工作日内完成审核”。

更让业主郁闷的是，如果房屋还在保修期内遇到房屋质量问题，没有维修基金，找不到开发商，物业公司也不给解决。南京市人大法制委委员王俊表示，这个问题目前在不少小区已经发生，建设单位应对房屋质量问题承担全部责任。条例借鉴杭州、上海等立法经验，建立物业保修金制度。

“王俊：“建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金交存期限8年，交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。”

另外还规定，业主与物业的矛盾可以通过引进第三方机构来评判和解决。

不过，法律规定得再详尽，效果如何关键看执行。对此，南京市将要出台18项配套制度，包括业主大会指导规则，首次业主大会会议筹备经费管理办法，物业服务收费管理办法，物业服务第三方评估制度等。南京市房产局副局长兰文平介绍，目前条例配套文件制定已进入起草阶段。