南京市住宅物业管理条例解读

当业主和物业对服务产生争议时，第三方评估公司进入评价;高层住宅的电梯坏了，动用维修基金维修，两天钱就能到位;业主恶意欠交物业服务费用，要被记入诚信档案……今日起实施的《南京市住宅物业管理条例》亮点频现。建立物业服务第三方评估制度对物业和业主双方约定的合同内容，业主感觉物业服务跟不上，而物业又认为自己已经尽责，如何平息双方的纠纷?对此，《条例》第六条提出，本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

对此，南京市人大常委会法制工作委员会副主任钟连勇告诉记者说，目前，从国家到地方，尚未建立起第三方评估机构的认证体系。为此，南京先走一步，为增强《条例》可操作性，形成较为完善的物业管理政策法规体系，相关配套文件制定已进入起草阶段。比如，对第三方评估机构进行名录制度管理，对第三方评估机构的硬件、软件、行业能力、人员配备等记录在册，当业主和物业发生矛盾时，根据第三方评估机构名录，寻求帮助。小区分立或合并需要“双过半”

《条例》第二十八条规定，需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。“比如某小区有1000户业主，需要分立出来的部分涉及100户业主，那么100户业主中要有超过50户业主同意分立，同时，这些同意分立的业主的专有面积之和要超过100户业主的建筑总面积的一半。”钟连勇就分立举例说。南京市人大常委会立法咨询专家、江苏朗华律师事务所主任武孝奎认为，在实际操作中还需要注意的是，比如在分立或合并前，业主已经与物业达成服务合同，分立或合并后，合同并未到期，除非业主认为，物业服务不符合合同要求，向法院提出诉讼，要求中止合同，并被法院并最终判定，否则，不能因为分立或合并而随便提前终止原先合同。紧急情况维修资金可走绿色通道一边是大量的维修资金闲置，另一边却因为维修资金启动程序繁琐，房屋得不到及时维修，根据《条例》相关规定，这种情况将得到根治。“住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。”

《条例》第六十二条规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;楼顶、楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。对此，武孝奎说，以往维修基金的启动周期比较长，因为要两个“三分之二”以上的业主通过，审批期限也比较长。南京物管条例在省条例相关规定的基础上，提出，对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以走绿色快速通道，这种做法非常值得肯定。