农村宅基地的新政策【全文】

在总结试点经验的基础上，2017年我国将深入推进宅基地制度改革，尤其是在宅基地流转方面将有较大的突破。

1、征地要评估社会稳定风险

试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示：

一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。

三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。

2、非试点地区不要擅自行动

试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控

姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。

宅基地可以有偿退出或者转让，能够让进城农民免去后顾之忧，亦让大量闲置宅基地获得“解放”，还给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间，可谓一石三鸟之举。要把好事办好，务必兼顾各方利益，尤其是要因地制宜制定合理补偿标准，保证转让宅基地农民利益不受损，实现买、卖与村集体多方共赢。

具体而言，改革在实现形式上将类似于去年启动的农村承包土地“三权”分置改革，重点是在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权。与此同时，要探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。此外，还要探索进城落户农民自愿退出宅基地，并允许地方多渠道筹集资金，用于村集体对这部分农民的补偿。

到目前为止，宅基地制度改革试点已经启动了两年多的时间。据了解，其核心是保障和丰富宅基地用益物权，构建完整的农村集体土地产权制度。去年11月27日，中共中央国务院发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)再度明确提出，健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。其中就特别提到了从实际出发，因地制宜，落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

据国土资源部有关人士此前介绍，这轮改革的亮点之一，就是按照所有权产权关系，在集体经济组织内部探索宅基地的有条件有偿使用和自愿有偿退出的机制，同时还要稳妥审慎地推进农民住房财产权抵押担保等。

中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻告诉记者，宅基地是农民一个重要的财产，由于农村的空壳化，很多宅基地得不到利用，房倒屋塌，满院蒿草，确实是资源的浪费。通过出租流转等方式，能把资源利用起来，将它盘活，对于增加农民收入，繁荣乡村，都是很有意义的。

中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田也表示，从农村发展的角度来讲，宅基地过去没有市场属性，是“沉睡的资产”，农民拥有宅基地，人却在城市里打工，农民拥有巨大的资产却带不来任何的财产收益。这一块“坚冰”，其实不论是政府还是基层百姓，都希望能够打破，这也是目前农村最需要盘活的一份资产。

“不过这一步改革探索还是要小心，首先宅基地集体所有权是不能变的，但是使用权可以进行租赁，甚至占有权也可以有偿退出。”郑风田表示，无论是城市房地产还是农村宅基地流转都要保证房屋的居住属性，要出台政策防止炒作。农村因为过去没有这个市场，放开宅基地，就需要防止囤积土地，炒作土地。

朱启臻也表示，宅基地过去政策管制非常严格，应该给农民流转的自由，但要注意不要以盘活宅基地为由来剥夺农民利益。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥告诉记者，完善农民宅基地管理制度，推动农民住房市场化改革，是解决“三农”问题的重要举措，需要把握好制度相容、农民意愿和政府作为之间关系，千万不能强制农民无偿放弃农村住房，更不能让没有条件融入城镇的农民失去农村宅基地。

实际上，全国多个地区已经开始对农民自愿有偿退出农村宅基地进行探索。四川省成都市去年下半年就决定在2017年年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制，2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰镇青杠树村，为了鼓励农户积极腾退多余宅基地、宅基地面积较少的农户积极参与新村建设，村里以人均140平方米为平衡点，不足部分按每平方米30元的价格，向村集体资产管理公司交钱补足面积;超出部分，村集体资产管理公司予以收回，并按每平方米60元的价格补偿农户。

专家分析表示，目前宅基地退出的试点中，还存在很多问题。首先就是现行农村宅基地管理存在法律和制度障碍。由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转，同时对农村宅基地实行严格管理，因此，尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效，但是难以实现大的突破与创新。受政策法规的限制，宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支撑的空架子，市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中，政府主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。此外，增减挂钩使得试点规模受限、操作困难，资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定，宅基地退出过程中农户该如何与政府实现“双赢”等，都是未来宅基地退出政策要研究的重点。