湖北物业管理条例全文,湖北最新物业管理条例最新版 (二)

物业的使用与维护

第五十一条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。

第五十二条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。

第五十三条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，经营所得收益属于全体业主共有。

业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，接受业主监督。

第五十四条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

第五十五条 物业区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第五十六条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第五十七条 物业区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；（四）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（六）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；（七）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；（八）违反规定停放车辆；（九）违反规定出租房屋；（十）违反规定饲养动物或者种植植物；（十一）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

第五十八条 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定，并向社会公布。

业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。

第五十九条 城乡规划、建设、公安、环境保护、城市管理、工商行政管理、价格等行政主管部门，应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第六十条 建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。

建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。

第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第六十二条 物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。

共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责定期维护、保养，确保使用安全。

第六十三条 住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第六十四条 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的；（二）电梯故障的；（三）消防设施故障的；（四）公共护栏（围）破损严重的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

第六十五条 住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。

第七章

法律责任

第六十六条 违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十七条 建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入企业信用档案:（一）违反本条例第二十三条、第四十一条第三款，未按照规定报送相关资料或者备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；（二）违反本条例第四十一条第一款，未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；（三）违反本条例第六十条第一款，在物业保修期内未按照规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由建设单位承担，并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

第六十八条 专业经营单位违反本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十五条第一款，未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的，由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。

第六十九条 物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:（一）违反本条例第三十七条第二款，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；（二）违反本条例第三十八条第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；（三）违反本条例第三十九条第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；（四）违反本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款，未按照规定备案或者保存、移交物业承接查验资料、档案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；（五）违反本条例第四十九条，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

第七十条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款，泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第七十一条 建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条，销售或者变相销售停车位、车库的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正，退还违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款；未按照规定出租停车位、车库的，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

第七十二条 业主、物业使用人违反本条例第五十八条第一款，在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关没收犬只，并处5000元以上1万元以下罚款。

业主、物业使用人违反本条例第五十八条第二款，携犬只出户未束犬链牵引的，由公安机关责令改正；拒不改正的，处500元以上1000元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。

第七十三条 国家机关及其工作人员有下列情形之一的，由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分:（一）未按照规定履行监督管理职责的；（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；（三）未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；（六）违法实施行政许可或者行政处罚的；（七）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章

附 则

第七十四条 本条例规定的业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制订。

第七十五条 本条例自10月1日起施行。[1-2]

审议意见

编辑

省人大常委会：

根据省人大常委会立法计划，《湖北省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》将提请省十二届人大常委会第十八次会议审议。为做好《条例（草案）》的前期立法工作，根据立法法和我省立法条例的有关规定，委员会与政府相关职能部门积极配合，提前介入，，委员会就专门听取了省住建厅关于物业管理立法等有关情况的汇报，委员会部分组成人员先后赴省外和武汉、咸宁、黄冈、荆门等地就物业管理立法进行考察和专题调研。

今年8月和10月，委员会再次组织调研组赴市州就物业管理立法进行专题调研，调研组在各地分别召开座谈会，就物业管理立法的重点难点问题听取当地政府主管部门，省、市人大代表，业主、物业公司、社区代表的意见和建议，并对各种形式的物业小区及物业公司进行实地考察。11月12日，省人大城乡建设与环境资源保护委员会召开第二十一次会议，对《条例（草案）》进行了认真审议。

委员会审议认为，物业管理是现代城市管理的重要组成部分，也是社会管理创新的重要内容，物业管理工作与人民群众生活息息相关，对维护社会稳定，构建和谐社会，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念具有重大意义。我省物业管理在物业维护、环境美化、秩序管理、和谐社区建设等方面发挥了积极作用。随着住房制度改革的不断深化，城镇化快速发展，我省物业管理存在诸多不平衡、不协调和不可持续的矛盾和突出问题，如：业主委员会组建问题，物业服务收费标准问题，物业企业的服务工作与业主的要求存在差距问题，专项维修基金的管理与使用问题等。为了充分发挥政府和市场的作用，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐的物业管理环境，制定《湖北省物业管理条例》十分必要。委员会审议认为，《条例（草案）》符合相关法律法规的规定和我省实际，内容基本可行，建议提请省十二届人大常委会第十八次会议审议。同时提出如下修改意见和建议：

一、《条例（草案）》应贯彻落实十八届五中全会精神，充分体现环境优美、服务到位、收费合理、方便生活的新理念。

二、《条例（草案）》应将政府管理部门、业主、物业企业各自的权利与义务及其相互关系予以进一步明确，目前草案中相关内容已有涉及，但不够明晰。

三、《条例（草案）》应注意在内容上与其它相关法律法规的衔接，如在规定地下设施的使用上应与《中华人民共和国人民防空法》等法律相衔接。

四、城市的老旧城区与老旧小区的管理，是现代城市管理的一大难题，也是物业管理的一大难点。如何做好老旧小区物业的管理，目前《条例（草案）》规定得尚不够全面，建议对老旧物业和自主物业管理作相应规定。

五、《条例（草案）》中建议增加对物业服务企业监管方面的条款，如增加推行企业年报制度、建立企业不良记录等内容。

六、《条例（草案）》的部分章节和内容可作适宜调整。《条例（草案）》对象主要是政府（相关部门）、业主、物业企业，草案篇幅过长，应进行压缩。同时将物业企业和物业管理单设一章，对第四章、第五章进行合并，第六章不用单设第一节、第二节。在总则中可增加“公共安全”方面的内容。

以上意见，请予审议。[3]

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今年7月28日，省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》。该条例对物业服务管理体制、业主大会的成立和运行、物业使用和维护的具体行为等问题作了具体规定。

针对广大业主关心的热点问题，条例也作出了回应。如规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人；动用住宅专项维修基金，可以根据维修范围，以单元（栋）为单位进行表决；发生危及安全的紧急情况时，房产部门应当即时核准并拨付住宅专项维修资金；明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，携犬出户应当束链牵引等。

省住建厅相关负责人表示，全省各地将指导行业协会，制定物业服务质量标准体系，引导企业提升物业服务品质。各级房产行政主管部门将把行业监管的重心转移到项目上来，在优秀示范小区的基础上培植一批物业服务品牌小区。[4]

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车位卖“外人”将受罚。停车难日益严重，小区车位优先供业主。《条例》规定，所有权人为建设单位的停车位和车库，不得销售给业主以外的单位和个人，优先满足业主需要后可对外出租，但每次租赁期限不得超过一年。占用业主共有道路或场地的车位，属全体业主共有，其分配、使用及收费管理由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。建设单位、物业服务企业违反上述两项规定，由房产行政部门责令改正，退还违法所得，并处违法所得1-3倍罚款。

电梯广告收益须公示。小区电梯不能随意张贴广告，《条例》规定，利用业主共用设施设备的经营所得归全体业主共有，业主委员会、物业服务企业应每半年公布一次经营收益和支出，接受业主监督。物业服务企业不得擅自允许他人利用公共部位、共用设施设备进行广告、经营等活动。否则，将被处1万元-5万元罚款;有收益的，用于共用部位的维修和养护;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

住宅维修金申请新突破。此前，“两个2/3”的要求，被认为是住宅专项维修资金申请的拦路虎，即：住宅专项维修资金的使用，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主讨论通过。《条例》规定，可根据维修范围以单位(栋)为单位进行表决;也可以采用异议表决方式，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。

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