白银市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

新建住宅小区应当实行物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等设施未分户设计安装，不具备向最终用户收费条件的，由建设单位负责改造。

配套设施不全的旧老住宅小区，由物业所在地县区房地产行政主管部门应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造，逐步实现规范化的物业管理与服务。

政府鼓励采用新技术、新方法和智能化、个性化的管理手段，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。

第六条 各部门、各行业应当积极支持物业管理行业的发展。

发展改革、住建、规划、民政、环保、城管、园林、公安、交通、消防、人社、地税、工商、卫生等相关部门应按照各自职责，相互协调，共同做好对物业管理活动的监督管理。

物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。

第二章 业主及业主大会

第八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法律、法规和规章；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照合同约定按时缴纳物业服务费用；

（六）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

（七）配合物业服务企业共同做好物业管理与服务工作；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十条 没有选聘物业服务企业的，通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人参加。

物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为5人以上的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达50％以上的，或者已达30％以上不足50％，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由房地产行政主管部门征求街道办、乡镇人民政府及相关业主意见后，根据该物业的区域规划、建筑物规模、物业建设用地规划许可证确定的红线范围、结合物业的共用设施设备、共用场地通道、社区建设等因素进行划定；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 

第十三条 下列事项由业主大会共同决定： 

（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则； 

（二）选举业主委员会或更换业主委员会成员；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金，专项维修资金总额不足时决定续筹方案，授权业主委员会或委托物业服务企业合理使用专项维修资金；

（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项； 

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定本办法第十三条第（四）和第（五）规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十二条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 

业主大会或者业主委员会的决定内容应当公布，决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

决定侵害业主合法权益的，受害业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，应当及时召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议。

第十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开前15日通知全体业主。业主大会应同时告知社区居民委员会和人大代表列席会议，以便监督，防止出现错误决定。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。 

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责： 

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况； 

（二）代表业主与业主大会选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同； 

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 

（四）监督管理规约的实施；

（五）督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）接受业主、业主大会、房地产行政主管部门的监督； 

（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。 

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会组成人数应当是5-11名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期5年，可以连选连任。 

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力、身体健康，具备一定的组织能力的业主担任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所做决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。 

业主委员会不得从事经营性活动。 

第十九条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并由县区房地产行政主管部门出具备案证明。 

第二十条 业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 

第二十一条 管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及业主的共同权益等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益和第三人利益或者违反法律、法规的规定。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二十四条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十五条 在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业管理和社区建设工作。

第二十六条 业主委员会接受业主大会的委托，监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。 

第二十七条 物业服务企业应依法经营，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，改进服务方式，提高服务质量和水平。 

社区居民委员会应当支持物业服务企业的工作，引导业主和物业服务企业将物业管理与社区管理相结合。 

第二十八条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。

业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从产权属业主共有的共用部位、共用设施经营收益中列支。

业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。 

第三章 物业服务企业

第二十九条 物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，并以从事物业服务为主业的企业实体。 

第三十条 物业服务企业实行资质管理制度。

市房地产行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质的认定审核工作，对符合条件的物业服务企业颁发相应的资质证书。并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第三十一条 从事物业管理活动的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书，并报市房地产行政主管部门登记备案。 

第三十二条 物业服务企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制订物业管理工作制度； 

（二）按照等价有偿的原则，收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用； 

（三）选聘专业公司委托专项经营业务；

（四）立足物业管理活动，开展其他多种经营服务项目，增强企业实力，以满足业主的需求；

（五）法律、法规规定的其他权利。 

物业服务企业还应享受支持现代服务业发展的税收优惠政策。物业服务企业代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金不计征营业税。住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准计收。涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费，根据相关规定能免缴的免缴，不能免缴的按最低收费标准收费。配合城市美化亮化用电，按公益电价计收。各级政府要积极支持物业服务企业通过实施设施设备改造、节能减排项目降低服务成本。

第三十三条 物业服务企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范和服务标准； 

（二）履行物业服务合同，提供等价有偿的物业服务，维护业主权益； 

（三）接受业主、业主委员会的监督； 

（四）公示物业管理收费项目、标准和收支情况，以及经营共用配套设施的收支情况，接受有关部门的质询和审计； 

（五）劝阻违章搭建等其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门； 

（六）接受政府有关行政主管部门的工作监督和行业协会的自律管理； 

（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域内公共秩序； 

（八）法律、法规规定的其他义务。 

第四章 前期物业管理

第三十四条 新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务，并签订书面的前期物业服务合同。 

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，实行公开招投标；3万平方米以上5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房地产行政主管部门的监督下，经物业所在地县区房地产行政主管部门批准，可以采用协议招标的方式。

非住宅物业在县区房地产行政主管部门的指导下，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第三十五条 建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一） 预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二） 新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日内完成；

（三） 非出售的新建住宅应当在交付使用前90日内完成。

建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报物业所在地房地产行政主管部门备案。

前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的物业服务合同。

第三十六条 前期物业管理的主要内容是：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；

（二）设计服务模式，草拟管理制度，编写管理规约建议书； 

（三）建立服务系统和服务网络；

（四）办理移交承接验收事宜；

（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业服务。

（六）合同期限，违约责任等法律法规规定的其他事项;

建设单位根据物业服务企业提供的服务，给予物业服务企业相应的经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十七条 建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 

建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位必须按照不低于住宅小区总建筑面积2‰-3‰的比例配置物业服务用房，但最低不能低于40平方米。物业服务用房应在地面以上，具备使用功能，其产权属该住宅小区全体业主共有。

建设单位配置的物业服务用房应在规划设计阶段予以确定，包括物业服务企业进行物业服务的办公用房、业主委员会办公用房、业主公共活动用房和物业管理商业用房等，建设行政主管部门在项目竣工验收时应列入验收范围。

第四十条 物业服务企业承接物业时，应当与委托方按照住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》进行承接验收。 

第四十一条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务用房和物业权属文件及工程技术资料，包括：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修和物业使用说明资料；

（四）物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 

第四十二条 物业管理活动必须实行物业服务企业与建设单位相互独立、建管分离、自主经营的制度。

建设单位不得干预物业服务企业的经营活动，不得擅自向物业买受人承诺减免物业服务费等侵犯物业服务企业权益的相关条件以及前期物业服务合同中没有约定的服务项目。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担移交物业的保修责任。在保修期限内，业主和物业服务企业不承担物业保修范围内的维修责任。

第五章 物业服务与收费

第四十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。 

第四十四条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要服务项目委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。 

第四十五条 物业交付使用后，业主委员会应当及时与业主大会选聘物业服务企业，参照住房和城乡建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在物管区域内公示。

合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理事项和服务质量；

（三）物业服务费的标准和收取办法；

（四）双方的权利和义务；

（五）物业管理用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金的管理和使用；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定； 

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）合同约定的其他事项。 

第四十六条 物业服务事项主要包括：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理；

（五）业主要求进行的特约服务；

（六）物业档案资料的管理；

（七）物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供等价有偿服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十八条 旧老住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。 

第四十九条 物业服务企业应当在物业服务合同期限满前90日，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘物业服务企业等事项。 

业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。 

第五十条 业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式告知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用账册以及本办法第四十一条规定的有关资料等。 

第五十一条 物业服务企业和业主委员会经过双方协商达成一致的，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件出现时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。 

第五十二条 物业服务企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第五十三条 物业服务企业之间、物业服务企业和业主委员会之间在办理移交手续时，应本着实事求是、客观公正、相互尊重、互谅互让的原则，妥善处理相关事宜，平稳过渡，不应给业主带来不应有的损害，给当事人双方造成不必要的损失。

第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、服务与收费标准相适应的的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房物业收费实行政府指导价，其他物业收费一律实行市场调节价。

第五十五条 按价格管理权限由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定物业服务收费指导价，并定期公布。实行政府指导价的物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整一次。

通过前期物业管理招投标方式确定的物业服务收费，应按价格管理权限报政府价格行政主管部门备案，并作为前期物业服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

第五十六条 非保障性住房服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务，强行收费。 

第五十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金，且不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，使用人违约的，业主负连带责任。 

第五十八条 纳入物业管理范围的竣工物业，尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额缴纳；已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的物业，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

第五十九条 物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实向业主分摊收取并定期公布。

第六十条 纳入物业管理范围的物业发生产权转移时，原业主或者原物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用和其它费用，买受人或者现物业使用人与物业服务企业签订物业服务协议后，方可到房地产行政主管部门办理产权转移手续。

第六十一条 物业服务企业收取的物业服务费用主要用于以下事项：

（一）物业服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业固定资产折旧；

（六）物业服务合同约定的其他事项。

第六十二条 物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当定期公布，接受业主委员会和业主的监督和质询。

第六十三条 政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。 

第六十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务内容、标准和费用由双方另行约定。 

第六十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，且以该用户计量器具显示的量值为收费依据。

终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管网的损耗由供应单位承担，不得向业主分摊。

上述有关行业，未收费到终端用户所产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将产生的损耗强加于物业服务企业。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，但不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝承担损耗费用或拒绝代收有关费用而停止提供服务。

第六十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，必须依法对违法行为予以制止或者依法处理。 

第六十七条 物业服务企业应当协助有关部门共同做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业的公共秩序维护人员，应当遵守国家有关规定，应当经政审、培训后方可上岗。在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当积极履行职责，不得侵害业主的合法权益。 

第六十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。