芜湖二手房买卖流程及税费政策规定

1、买卖双方交验证件、查档

办理地点：市民服务中心一楼查房档案

所需材料：卖方房屋的不动产权证原件

主要是审核房屋的基本信息、房屋坐落、面积、产权人、有无查封、抵押等情况，以保证房屋能正常交易。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

注：中介交易可在中介的网签系统进行查档。

温馨提示：查档过程中发现房屋处于抵押状态，需卖方首先解除抵押。

2、签购房合同、网上备案

所需时间：4个工作日（直系亲属交易当时即生效）

办理地点：市民服务中心二楼房地产管理处市场科

所需材料：双方身份证明、房屋不动产权证书

买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致；真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人；明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”，明确勾选贷款机构，填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；在主合同中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。

注：中介交易可以在中介办理二手房买卖网签合同。

3、资金监管

办理地点：市民服务中心四楼惠居公司

所需材料：双方身份证明、《存量房买卖合同》

双方签订《存量房买卖合同》后，经协商一致，约定通过结算账户划转交易结算资金的，应当凭申请材料签订《存量房交易结算资金托管协议书》。

办理流程：

1）买受人全款交易无需贷款：

①、按《托管协议书》约定，将交易结算资金存入专用帐户，托管机构向买受人出具《存量房交易结算资金托管证明》（以下简称“《托管证明》”）（一式三份，转让人、买受人及托管机构各一份）。

②、交易双方持相关材料向不动产登记机构申请办理存量房所有权转移登记。

③、存量房所有权转移登记记载登记簿后，转让人凭身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。

④、托管机构核对转让人身份证、《托管协议书》、《托管证明》无误，并通过系统联网确认房屋登记已记载登记簿，在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行帐户。

2）买受人需要申请办理存量房抵押贷款：

①、买受人将约定的购房首付款存入结算账户，托管机构出具《托管证明》（一式三份，转让人、买受人及托管机构各一份）。

②、买受人持《托管证明》及存量房抵押贷款相关材料向贷款银行申请抵押贷款，贷款银行与买受人签订《借款合同》、《抵押合同》。

③、交易双方持相关材料向不动产登记机构申请该房屋所有权转移登记，买受人和抵押权人申请抵押权设立登记。

④、存量房转移和抵押登记记载登记簿后，买受人凭本人身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》至贷款银行办理贷款发放手续，贷款银行按照约定将贷款划入结算账户。

⑤、转让人凭本人身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。

⑥、托管机构核实相关信息后，在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行帐户。

3）免资金监管：

根据买方需求，也可以申请免资金监管，可填写面资金监管证明。

4、申请贷款

一次性付款购房人可省去此步。

如买方需要贷款，在资金监管的同日需向银行预约报批贷款，银行会根据买方的征信报告等做出是否准予放款的批复，准予的情况下再通知借款人签订贷款合同及其他协议。

办理地点：贷款银行

所需材料：

①、二手房买卖网签合同；

②、买卖双方的银行卡和复印件；

③、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；

④、买方及配偶的收入证明原件；

⑤、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；

⑥、个人征信报告；

⑦、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。

注：借款人及房屋共有产权人需到场。签订房屋贷款合同时，注意合同中的贷款利率、是否享受优惠利率、提前还款等条款约定。

5、办理过户手续

1）缴税

办理地点：皖江金融中心B1座两税中心

所需材料：

①、房屋买卖网签合同一式两份

②、交易房屋产权证(查验原件，收取复印件)

③、交易双方身份证(查验原件，收取复印件)

如出售房屋属出售方家庭五年以上唯一住房的；所购房属于购买方家庭唯一或二套住房的，买卖双方还需提供家庭住房查询材料：

①、夫妻双方户口薄(查验原件，收取复印件)

②、配偶身份证(查验原件，收取复印件)

③、结婚证(查验原件，收取复印件)

④、未成年子女户口薄(仅指买方)(查验原件，收取复印件)

⑤、婚姻状况证明(未婚由本人当场签家庭住房诚信保证书、离婚提供离婚证和由本人当场签家庭住房诚信保证书、丧偶提供死亡证明和由

本人当场签家庭住房诚信保证书)

需要缴纳的税款：

①契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 对个购买三套（含）以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳。（买方承担）

②权证工本费：10元/本（买方承担）

③配图资料费：10元/件（买方承担）

④权证印花税：5元/本（买方承担）

⑤登记费：住宅80元/套（按标准的50%计收）（买方承担）

⑥增值税及附加税：5.6%（超过2年的普通住房对外销售，免征）（卖方承担）

⑦土地增值税：1.5%（个人出售普通住宅免征）（卖方承担）

⑧个人所得税：全额*1%或增值*20%（个人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）（卖方承担）

⑨交易手续费：6元/平米（双方各自承担）

⑩合同印花税：0.05%（双方各自承担）

2）办理不动产权证

办理地点：市民服务中心二楼

所需材料：

①买卖双方身份证、结婚证、户口本

②完税证明

③增值税发票（办证联）

④二手房买卖网签合同

注：

卖方有贷款时需另外准备贷款结清材料：银行结清证明、银行营业执照、委托书、申请表、他顶权利证明；

买方有贷款时需另准备贷款材料：银行货款合同、银行营业执照、委托书、申请表。

以上流程走完后，可在芜湖市房地产交易和不动产登记信息网（http://www.whfdcdj.cn/website/house/index.html）办理《不动产权证书》寄送服务（芜湖市免费寄送，市外为到付），不动产登记证明的办理就已经完成了。

6、银行放款

经贷款银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款资金一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

看点02

芜湖二手房税费政策

*各税种减免税条件及征收方式：

（一）增值税及附加：

免征条件：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

差额征收条件：凡能提供购房发票，经税务机关确认，个人出售非住宅（不含自建房）或单位出售房屋（不含自建房）按差额征收增值税及附加，不论其是否满2年。

（二）个人所得税：

1、免征条件：对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、征收方式:

（1）差额征收：纳税人能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20％；

（2）核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入的1％核定征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税＝房屋转让收入×1％。

（三）土地增值税

1、免征条件：个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、征收方式：

按核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，由主管税务机关核定征收率征收。

按清算征收：纳税人(产权转让人)能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，由纳税人(产权转让人)在房屋所在地的主管地税分局进行清算征收。

（四）印花税

1、免征条件：个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。（必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房）

2、征收对象：个人出售非住宅或单位出售房屋，按房屋转让收入的0.5‰征收。

*各税种减免税条件及征收方式：

（一）契税

税率优惠政策：

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

全税率：对个购买三套（含）以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳。

（二）印花税

1、免征条件：个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

2、征收对象：个人购买非住宅或单位购买房屋，按房屋购买价格的0.5‰征收。