巴中二手房买卖流程及税费政策规定

【全面推开营改增 个人交易二手房税费不升反降】昨日，国新办就全面推开营改增试点情况召开吹风会，国家税务总局副局长汪康表示，营改增后，个人二手房税负没有增加，还比以前略有降低。

汪康表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。过去营业税征5%时，如果房价是 100万元，交5万元的营业税;现在是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。他特别说明，过去100万元房价是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负不升反降。

另外，个人交易二手房涉及到的税收相关流程、办税场所等都保持不变。

财政部副部长史耀斌表示，5月1日起，营改增试点范围将扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖，试点完成后营业税将退出历史舞台。全面推开营改增改革，是本届政府成立以来规模最大的一次减税，按照测算，

税负有所降低

市国税局称，营改增后个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负要低0.24个百分点。个人销售写字楼等其他不动产(不含自建)，以取得的全部价款和价外费用，减去该项不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。

以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种，都属于地税征管的税种，需到地税窗口缴纳。此次营改增后，是不是又要多跑一个国税窗口呢?当然不用这样麻烦。市国税局表示，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国税局暂时委托地税局代为征收。

企业卖不动产两种公式计算

除个人外，企业有时也要转让不动产，又该怎样计算应缴增值税呢?市国税局称，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定，不同类型纳税人 (一般纳税人、小规模纳税人)取得不动产的方式不同，计算方法不一样。暂行办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

一般纳税人、小规模纳税人不同情况算税公式：

1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。

2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用，扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=(全部价款和价外费用?不动产购置原价或取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。

减税金额将超过5000亿元。

增值税有公式

按照国税机关此前出台的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，在重庆地区，个人把购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

怎样知道自己该缴多少增值税呢?

市国税局称，增值税与营业税不同之处，在于增值税的计算需要把含税部分剔除，计算公式为：增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。

市国税局以房子交易价格为300万元为例，若征营业税，营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，即可少纳税7100元。