最新湖北省物业管理条例全文解读

昨日，针对物业管理中与老百姓利益相关的焦点话题，湖北省政府法制办举行《湖北省物业管理条例(草案)》立法听证会，与会陈述人各抒己见，并达成部分共识。

听证会持续近3小时，15名陈述人受邀，40多名旁听人参会。湖北省政府法制办负责人表示，将慎重研究意见建议，进一步修改完善条例草案，报省政府常务会议审议通过后，年内提交省人大常委会审议。

“开发商销售车位罚10万元”获点赞

小区车位车库是全体业主共同所有，开发商销售，最高罚款10万元。听证会上，大家对条例中的这一规定纷纷点赞。

根据条例，物业管理区域内业主共有的道路或其他可用于停放汽车的场地，属于全体业主共有，建设单位不得作为停车位销售。物业管理区域内规划停车位、车库，应当优先满足业主的需要，之后有富余的，可以临时出租给其他人，但每次租赁期限不得超过6个月。违反者由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上10万元以下罚款。

根据城市配套设施人防要求，只有人防配套设施标准建设以外的地下室产权是开发商的。但大多数开发商把所有人防配套设施视为己有，强制实行车库只卖不租。湖北工程建设总承包有限公司董事江宗泉说，一个没有产权的车位，少则15万到20万，多则20万以上，严重侵害的业主的利益，也埋下了产权之争、期限之争。

车位车库是稀缺资源，新世界武汉物业公司总经理张毅建议，通过抽签决定租赁，另外，为解决车辆在停放区域内受损的纠纷，业主可与物业签订保管协议。

业主大会筹备为何由街道乡镇牵头

湖北省住建厅房地产市场监管处处长王同初介绍，截至年底，全省已实施物业管理项目8015个，其中住宅小区项目6068个，但全省业主委员会成立的比例不足30%，业主自治制度不能有效执行。“业主大会的筹备，条例为何规定由街道、乡镇牵头?”中南财经政法大学经济法系副主任陈晓星抛出问题。“这是吸收武汉市经验，武汉市业委会成立比例由47.62%在一年内跃升为今年的94.62%，主要是将业委会纳入基层组织建设。”省住建厅相关负责人解释。陈晓星说，对于管理有交叉的地方，建议进一步明确各方责任。

不少业委会不能代表全体业主的利益，江汉大学老师徐燕雯分析，是因为任期长，形成垄断。她提出借鉴外地经验，北京最多允许连任两届总共6年，香港规定只能做一届。“我省条例规定任期5年有点长，连任次数也最好数字确定。”

小区经营项目所得应公示公开

小区有公共设施，如游泳池、网球场等等，这些设施的经营权归谁?

条例规定，业主大会可委托物业服务企业代为经营共有部分及其附属设施，并向其支付报酬。利用业主共有部分及其附属设施进行经营的，经营所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。物业服务企业应将经营所得收益分类列账，每半年公布一次经营收支情况，接受业主监督。“所有业主都是小区的主人，物业公司账目应无条件公开透明，否则，业主有权拒交物业费”，江宗泉说。徐燕雯建议，物业账目除公章外，应有负责人，在审计中易于追溯，杜绝腐败。

关于业委会建设的观点:

来源10月17号,宜昌业委会发展(全国)高峰论坛.本次宜昌业委会发展高峰论坛由世界与中国研究所公民社会研究中心和宜昌市业主大会协会申委会联合主办,赞助单位是彩生活宜昌坤达物业有限公司.

宜昌市房管局副局长徐强讲话：业委会建设是政府在民主自治工作中最基础的民主建设，宜昌市房管局在这块领域非常重视，也多次考察和调研，已经有一些改革的措施在论证推出。

全国公共关系专家舒可心发言：业主大会才是业主自治领域的主体,业委会的决议只能代表业委会的意见,不可能代表全体业主的意见,业委会在实际工作中要常态的发动业主大会表决小区的事宜,这才是正确的同时具有法律效应的决议.倡导立法上赋予业主大会法律主体地位,才能真正的实现业主自治。

安徽大学社区发展研究中心常务副主任凌德庆发言：业委会的首要工作就是首先摸清小区的家底。业主通过摸清自己家底，明晰产权，明确公共区域，做到心中有数，管理有策，使资产不仅不能流失，还要盘活用好.

长沙业主委员会(筹)秘书长王崇连发言：业主自治路很难，但必须要走!要把小区搞好，业委会必须设置专职委员处理日常工作，否则形同虚设.

武汉业主沙龙召集人罗时金发言：目前绝大多数小区物业费都是包干制方式，但包干制奖懒罚勤，容易产生偷工减料等问题存在很多弊端，需要对包干制实行量化约定和细化管理..

深圳物业管理学会万吉生发言：现实中可能由于有关部门对于条例的理解不同，会出现一些不尽人意的地方，但我们能做的是认真学习相关法规，把相关部门当朋友，走正常途径，依法依理维护自己的合法权益。

南京理工大学教授朱宪辰发言:业主的散到聚的状态是业委会建设的过程,个体业主虽然不能完全拥有小区的公共部分,但也是公共部分的拥有者之一,只有小区业主自己合力才可以把小区自治做好.

三峡大学法学与管理学院党委书记，教授，博士田强发言：集体行动中的困境是业委会建设实际工作遇到的最大难点。如何克服需要智慧.三峡大学法学与管理学院愿意和宜昌业申委建立长期的业主自治领域的学术交流机制.

宜昌市委党校行政管理教研室主任，教授张国详发言：业委会建设经过这么多年的探索和积淀，再加上党对基础民主建设的重视，业委会发展的春天到来了。

最后世界与中国研究所公民社会研究中心，北京业申委陈兵发言：只要业主事物领域内的问题没有解决，就有必要一直讲下去。建议业委会组织要加强和政府及学术领域的交流。