以房养老模式的利弊

近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这种模式又称为“以房养老”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台

如何让民众信任“以房养老”

“以房养老”模式有利于减轻政府、社会、老人及其子女的养老负担，还能有效盘活房屋资源，可谓“一举多得”。但从过去部分地方试点的效果来看，与事先的设想有一定距离。很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”。金融机构也有一些忧虑。

因此，推动“以房养老”的重点与难点在于消除公众和金融机构的种种忧虑，完善制度的设计。

首先我们要认识到个别金融机构自行试点，主要是从自己的金融风险和经济收益的角度来设计“以房养老”。而今后，国家层面推行的“以房养老”，需要站在公平公正的立场，集纳多方智慧进行制度设计，整合更多的资源。

其次，过去试点效果不理想，也为下一步推行“以房养老”积累了一定经验。比如，老人对“以房养老”机构不信任，金融机构对70年房屋土地产权有忧虑，房价波动影响“以房养老”，这些已经暴露出来的问题，需要决策部门“对症下药”。

再者，可以借鉴国外“以房养老”经验。英国、日本、新加坡等国家都有成熟的“以房养老”模式，我们可以选择、借鉴，将这些经验本土化，形成符合自己国情的“以房养老”模式。

不宜过度依赖“以房养老”

以房养老模式不应阻碍政府为全体老人福祉作出新的努力。如果说以房养老解决的是有房且观念上逐渐放开的人养老的问题，那么作为基本养老保障的践行者，各级政府理应为没有房子(比如农村集体所有性质的宅基地房、高房价下无法购房的低收入者)、房子不够支撑全部养老需求或观念仍传统的老人公正合法享有幸福晚年履行基本法定职责。老年人权益保障法第3条明确了“国家通过基本养老保险制度,保障老年人的基本生活”和“老年人依法享有的养老金应当得到保障，有关机构必须按时足额支付”的政府责任，因此“以房养老”等模式终究只是养老金保障养老制度的补充模式。

以房养老模式还须理顺与现有房屋制度的关系。将养老和房子绑在一起，以房养老模式注定充满很大风险。作为物权法保障的对象,目前房屋产权为70年，到期后如何处置依然是政策盲点。更重要的是，在我国城市发展过程中，房子已成为价值高度不确定的财产，能否稳稳地为老年人提供生活来源，是实实在在的大问题。

以房养老不如以房租养老

以房养老，从金融角度看，是进行“倒按揭”，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。

在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市，也算是功德一件。