上海市以房养老

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》近日正式对外发布，明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。目前，上海银行率先探索“倒按揭”相关养老金融产品，近期有望面世。

银行的“以房养老”产品，也叫“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押，定期取得一定数额养老金的养老方式。据记者了解，上海银行拟推出的“倒按揭”产品，是以老年人为贷款主体，参照国外通行的抵押贷款模式，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，每月支付给老人一笔固定的资金;同时，老人将继续享有居住权。在老人去世后，银行将房产出售，用于偿还贷款本息。

据悉，早在2003年，国内即有提议发展“倒按揭”，一些金融机构也曾尝试过。2007年，上海曾试点推出65岁以上老年人“以房养老”模式，老人可将自有房屋出售给上海市公积金管理中心，再由该中心将房屋返租给老人，售房款会在扣除相应费用后由老人自由支配使用。不过，这一尝试，终因各种原因进展缓慢。

据业内人士分析，“倒按揭”业务在中国落地存在三大挑战：一是养老观念，多数老人主观意愿上还是希望把一辈子打拼得来的房屋留给子女;二是政策支持力度有待进一步加强;三是法律环境需要进一步健全。同时，金融机构也面临一些不确定性风险。一般来说，银行发放的都是正向按揭贷款，风险是随着时间的推移不断减小;“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。此外，如何确定“倒按揭”利率也是难题，贷款额少，老人不乐意;贷款期长，机构又可能亏本。此外，如果房价在十年或更长时间涨价了，老人如何分享上涨红利?这些都成为百姓最关心的问题。

对此，专家表示，中国应借鉴国际上的成熟模式，引入养老年金保险、资产证券化等风险缓释工具。同时，要鼓励金融机构探索创新，为引进和落地过程中的各类“先行先试”营造良好的政策和法律环境。比如，借鉴国外按揭养老的成熟模式，由政府为相关保险提供补贴，对借款人承受不了的偿还额度进行赔偿。复旦大学经济学院教授封进分析说，当前中国城市自有住房拥有率为85%，拥有城市2套以上住房的家庭占比约19%。我国老年人对晚年生活的要求会越来越高，这都将刺激“倒按揭”需求的增长。

上海银行有关负责人表示，上海银行承担了上海地区超过40%的养老金发放，逐步积累了约150万庞大的养老客群，在养老金融服务领域积累了丰富的经验。“以房养老”产品有助于提升老人生活品质，对此上海银行早已开展探索和研究工作。在国务院《意见》指引下，上海银行将先行一步，为“倒按揭”在国内的成熟普及做出积极探索，同时也为政府部门出台有针对性的政策提供实践参考。