以房养老 银行

“以房养老”保险试点将于下月开始正式落地，这不仅有助于满足老年人持续增长的养老服务需求，也有利于促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。

其实，一些银行早在几年前就已开办了“住房反向抵押贷款”业务，即所谓的“以房养老”业务。不过记者在采访时发现，不仅少有客户去办理此项业务，许多银行工作人员也对此不甚了解。那么，即将启航的“以房养老”保险试点是否也会步此后尘?

对于此前银行版“以房养老”业务叫好不叫座的原因，业内专家分析，“以房养老”是我国养老模式的一个有益补充，可以将不具有流动性的房产变成“流动性”，是增加老年人现金收入的一个新来源。然而需要指出的是，这种养老模式是小众选择，更适合于失独或无子女老人，不存在房产继承问题。

中国社会科学院财政与贸易经济研究所博士高广春就认为，一方面，中国传统养老观念使得大部分老年人都更倾向于居家养老;另一方面，“住房反向抵押贷款”潜在风险的问题也令银行在推广业务时并不积极。

在银行业务中，“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，该机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权，类似于将现有的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称为是“逆按揭”或“倒按揭”。

采访中，多家银行客服人员均称“没有此项业务”。而据记者了解，目前仅有个别银行推出“逆按揭”业务，如某行在2011年便推出了具有养老按揭功能的中老年借记卡，但开展情况并不理想。

根据保监会6月23日发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称：《指导意见》)，投保对象设定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。相对于这一要求，银行此项业务所订立标准更为“苛刻”，如有银行规定，抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子。与此同时，享受的权利也相对有限，以中信银行“养老按揭业务”为例，养老按揭贷款的贷款期限根据借款人实际需要合理确定，最长期限为10年，贷款必须用于养老;贷款额度首先要看房子评估的价值，银行是按照房子评估的价值70%，做一个抵押率;此外，每月实际支付养老金额不超过两万元，银行还要看借款人的还款能力。

相关业内人士表示，“以房养老”试点成功的关键是金融机构要能给老年人养老送终，解除老年人的后顾之忧。如《指导意见》就规定，老年人可按约定条件领取养老金直至身故，而银行“以房养老”业务却设最长贷款期限。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也指出：“目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。”

银行诸多门槛的设定也与其顾虑存在直接关系。高广春认为，住房反向抵押业务涉及房地产估值、利率确定、人的寿命测算等诸多环节，比较复杂，国内银行开展还存在较大的技术难度。以房地产估值为例，目前就缺乏较具权威性的第三方评估机构。特别是在房地产市场下行趋势愈发明显的背景下，能够科学、客观、合理地评估房屋价格难度较大。

一些银行表示，住宅70年产权的限定也将给银行带来政策性风险。不过据记者了解，最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”的规定，可令银行控制大部分风险，但如遇拆迁等特殊情况，仍无周全的应对措施。

从各国经验来看，住房反向抵押其实是一种带有公益性的贷款业务。一些专家也认为，如无政府“托底”，银行较难推进此项业务的开展。此前国务院已经明确表示，各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。这将在一定程度上，提高银行介入养老领域的积极性。

据了解，即将于下月起实施的反向抵押养老保险本质上更多接近于银行的按揭业务，但在我国的业务落点是终身年金保险，资金来源于保险公司自身，而保监会所发布的《指导意见》只是规范养老保险，不涉及银行业务。不过高广春表示，同样作为金融机构，银行在开展反向抵押贷款业务所遭遇的问题同样也将是保险公司今后要面对的挑战。

去年9月国务院颁布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》在明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的同时，也对银行等金融机构的下一步工作进行了具体安排，如“金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求”，“积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入”。

那么在养老领域，银行下一步将有何动作?考虑到目前保险行业已对这一意见有明确回应，业内专家据此判断，银行机构对相关工作的落实也不会太久。