3.30房地产买房限贷限购最新政策解读

二套房首付降低至3成~4成

预测

二次置业比例将大幅上升

新政

央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

原来政策

人民银行广州分行于2013年11月18日发布《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》，要求贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定;继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

举例

据克尔瑞广州高级分析肖文晓介绍，“二套房贷首付从七成降至四成”，按照广州一手住宅173万元的套均总价计算，首付至少可以节约52万元/套。

业界分析

满堂红的市场研究部高级经理周峰表示，这个主要是针对二次置业的客户而出的措施，根据满堂红促成的二手住宅交易个案分类，二次置业的比例为11%，商业贷款的首付比例下调有助于刺激换房客户下决定，预计第二阶段二次置业的比例有望上升到16%~17%之间。但公积金政策在广州未必能有利好，因广州的公积金使用已过度，必须等到公积金贴息政策出台实施，才能令公积金申请者借助此通道入市置业或换房。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，之前预期二套房首付比例下调到5成，实际利好超过想象。降二套首付及营业税“5改2”将有利于活跃二套改善住房市场，降低了置业门槛。

证够两年 交易免征营业税

预测

超三成二手房可享利好

新政

个人购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去房款后的差额征收营业税，个人购买两年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

原来政策

从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

举例

据克尔瑞广州高级分析师肖文晓介绍，调整营业税让部分二手房源可以少征5.5%的营业税，按照目前二手楼市140万元左右的套均总价，一套也可以节约7.7万元的税费。

业界分析

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，营业税放宽有助加快市场流通，结合第二次购房首付和利率下调，降低了换房的门槛和购房成本，加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，并提高大户型消化率，一、二线城市楼市市场回暖预计因此会加快。三、四线城市成交量也会逐渐增加。

满堂红的市场研究部高级经理周峰告诉记者，从公司全年促成的二手住宅买卖交易看，不足2年的比例是50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%。也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠，而实际上在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类物业流通和成交。周峰预计，第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手价格会比第一季度升高3%~4%。如果穗六条放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%~10%。