广州市物业专项维修资金管理办法全文

据悉，广州市曾于2000年出台过《广州市物业维修基金管理暂行办法》，因故于2003年废止，该办法对社会反映较多的维修资金的交存、划转业主大会管理、正常或者紧急使用程序等问题规定不够具体，实操性不强。此次出台的《办法》共计5章58条，通盘考虑了交存、使用和管理等维修资金管理的方方面面，顺应广州经济社会发展形势创新制定了许多制度，各环节各步骤的操作程序尽量简捷便民。《办法》基本解决了目前的热点、难点问题，可谓亮点多多。

九大亮点逐个睇：

【亮点一】以小成本保障物业维修

《办法》创新了管理理念，建立维修资金可用于购买财产保险的制度，以小成本保障物业维修。第二十八条明确，“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修和更新、改造，可以带来良好经济效益和社会效益，实现“花小钱办大事”的效果。

【亮点二】明确维修资金交存标准，每三年调整一次

《办法》第八条明确，“根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次”。该规定相对于《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)规定的“5%至8%”交存标准，取最低值5%。

《办法》第十~十三条明确，建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金;销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时，可以有效维护已交存维修资金业主的利益。

【亮点三】余额不足首期交存额30%需续交

《办法》建立补交、续交、补建维修资金制度，解决老旧小区维修资金不足的问题。《办法》明确，一是补交制度：应交但未交维修资金的业主，应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户帐中的资金应当随房屋所有权同时过户。

二是续交、补建制度：对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，以及未建立物业专项维修资金的楼宇，由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。

【亮点四】3个事项应当经“双过半”业主同意

《办法》完善细化了维修资金划转业主大会管理的制度，协助业主自主管理维修资金。在第十六~二十四条中，一是规定了业主委员会管理维修资金的8项职责。主要包括：1.执行业主大会关于维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定;2.与专户管理银行签订维修资金委托管理协议，开立维修资金专户，行使专户管理单位职责;3.管理维修资金帐目;4.确定不超过3名办理维修资金存取手续的业主;5.拟定维修资金筹集和使用规约，并组织召开业主大会会议表决;6.组织和监督维修资金的筹集和使用;7.定期向业主大会报告维修资金管理情况;8.每季度公布维修资金的筹集、使用、管理的情况。

二是规定了维修资金筹集和使用规约应当约定的3项内容。主要包括：1.业主的权利和义务;2.维修资金筹集和使用的制度;3.违反维修资金筹集和使用规约应当承担的责任。同时，规定维修资金筹集和使用规约不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，对全体业主、物业使用人具有约束力。

三是规定了维修资金划转业主大会管理的3个事项应当经“双过半”业主同意。主要包括：1.维修资金划转业主大会管理的决定;2.选聘和解聘专户管理银行;3.筹集和使用维修资金以外的其他有关维修资金的重大事项。

四是制定了维修资金划转业主大会管理的工作程序。主要程序分5步：1.业主委员会执相关资料到市维修资金管理中心(以下简称市管理中心)提出申请;2.市管理中心在5个工作日内审核通过并出具划转通知;3.业主委员会与专户管理银行办理相关手续;4.市管理中心将维修资金有关帐目移交业主委员会;5.专户管理银行在1个工作日内完成资金划转工作。

五是规定了维修资金账户变更的情形并制定了维修资金账户变更的工作程序。变更情形有5种：1.物业管理区域范围调整的;2.物业管理区域名称变更的;3.办理维修资金存取手续自然人发生变更的;4.选举产生新一届业主委员会的;5.依法解除与维修资金委托管理协议后，选聘了新专户管理银行的。变更程序分2步：1.市管理中心在3个工作日内出具同意变更通知;2.专户管理银行当场办理变更手续。

六是规定了维修资金重新由市管理中心代管的情形并制定了重新代管的工作程序。重新代管情形有4种：1.业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的;2.业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的;3.业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的;4.管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的其他情形。重新代管程序分4步：符合重新代管情形的，1.街道(镇政府)通知区住房建设部门;2.区住房建设部门经核实后通知市管理中心;3.市管理中心向专户管理银行发出代管通知;4.市管理中心聘请审计机构对维修资金专户进行审计，并向全体业主公布审计结果。

【亮点五】

《办法》建立维修资金可用于预防性维修，可编制年度维修计划申请使用维修资金等制度，提高资金使用效率，提升物业价值。

《办法》明确，“物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求”。通过预防性维修、整饬房屋外墙面，可以保障物业共用部位、共用设施设备处于良好状态，提升物业价值，改善人居环境。

“组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金，其具体操作细则由管理中心另行制定”。在年度维修计划内的维修项目可直接向市管理中心申请划拨资金，不需要每个维修项目都走“双三分之二以上业主同意”程序，通过一次投票表决多个计划维修项目，进一步提高维修资金使用效率。

【亮点六】制定维修资金分摊原则，明确业主需分摊维修资金的范围和比例

《办法》第三十一条明确，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，由对共用部位、共用设施设备享有共有权的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。业主个人维修资金帐户金额不够支付所分摊费用的，差额部分由该业主承担;使用维修资金涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位负责承担相应分摊费用。

【亮点七】建立大额维修资金审价制度，防止滥用资金

《办法》明确维修工程组织实施单位，确定责任主体主要有3个：1.有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施;2.没有物业服务企业的，由业主委员会、业主监事会组织实施;3.没有物业服务企业，且没有业主委员会、业主监事会的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。

同时明确，使用维修资金费用预算总额在5万元以上(含5万元)的，应当实行审价，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。组织实施单位可以委托具备审价条件的相关单位。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

同时，建立大额维修资金分期支付制度，为维修工程提供资金保障。《办法》维修资金使用申请材料经审核符合使用条件，施工合同约定的费用总额在5万元以上(含5万元)，且分期提出使用申请的，工程竣工前，市管理中心通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金;工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

《办法》“提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理”。“物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中”。

【亮点八】7种紧急情况看直接使用维修资金

《办法》建立紧急情况使用维修资金制度，及时处置7种危及房屋使用和人身财产安全的危险。《办法》明确，发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等7种紧急情况时，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。符合上述7种紧急情况的，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。

【亮点九】建立公布维修资金管理情况制度，保障业主知情权

《办法》明确，一是市管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布上一年度维修资金管理情况。二是专户管理银行应当每年至少一次向市管理中心、业主委员会、物业服务企业发送维修资金对账单。三是专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。