潍坊市拆迁补偿标准明细,潍坊市征收土地房屋补偿条例全文

为进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作，按照《潍坊市人民政府关于公布市政府规章规范性文件清理结果的决定》（潍政发〔2017〕10号），市住建局组织修订了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》（潍政发〔2013〕7号，以下简称《办法》），征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见，形成了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法（送审稿）》（以下简称《办法（送审稿）》），2018年2月7日市政府第17次常务会议审议通过，自2018年3月15日开始施行。

修订的主要内容

（一）修改发文依据。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2015年3月1日发布实施，《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。根据省条例，《办法（送审稿）》依据由“《山东省城市房屋拆迁管理条例》”修改为“《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》”。

（二）增加房屋征收补偿方案确定执行条件。根据2月7日市政府第17次常务会议要求，在第八条增加一款：“各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。”

（三）修改相关附属设施补偿依据。采纳市发改委意见将《办法》第四十一条：“被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等，按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿……。”修改为：“被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的开户费用给予补偿。”

（四）修改搬迁、临时安置等相关费用标准制定主体。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由设区的市人民政府制定并向社会公布”规定，将原《办法》第六十条：“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定……”，修改为：“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由潍坊市人民政府制定并向社会公布。”

（五）公布市区搬迁、临时安置等相关费用标准。参照青岛、烟台做法，在办法修订稿中增加附件，“潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准”。具体标准，维持原市发改、财政、住建3部门文件确定的标准不变。

部分条例解读

第二十二条  作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

【解读】本条是关于房屋征收补偿内容的规定。

本条规定的补偿包括三项：

一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。

二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置费。

三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。本条将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。

第二十三条  对被征收房屋补偿的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

【解读】本条是对被征收房屋补偿价值确定方式的规定。

按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。依据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）第二十四条的规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。按照此规定，具有三级资质（含）以上的房地产估价机构可从事房屋征收评估。”

第三十二条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

【解读】本条是对房屋征收补偿形式的规定。

被征收人可以选择货币补偿或选择房屋产权调换。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

第三十三条  被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的补偿价值由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的用途、结构、成新、建筑面积等因素综合评估确定。

市房屋征收部门应当每年公布不同区位新建商品住房的均价，作为房地产价格评估机构确定被征收房屋补偿价格的参照。

【解读】本条是对被征收人选择货币补偿的被征收房屋补偿价值确定的规定。

依据山东省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（鲁政办发【2011】25号）规定：“住宅房屋价值补偿标准要继续按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》确定的标准进行补偿，继续执行最低货币补偿标准和最低套型面积标准。即征收住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照征收决定公告之日被征收住宅房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。”

第三十四条  被征收人选择房屋产权调换的，市、县（市、区）人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

【解读】本条是对产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。

一、产权调换房屋结算差价。政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人依据各自实际需要，可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

二、因旧城区改建需要征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当依据城市规划对征收范围的要求和建设工程项目的性质确定。

征收个人住宅，征收范围用于住宅房屋建设，被征收人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被征收人房屋产权调换安置要求的，应当就地安置。

征收个人住宅，征收范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的，实行异地安置。

第三十八条  因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付1次搬迁费；被征收人从周转房迁往产权调换房屋时，房屋征收部门应当再支付1次搬迁费。

征收非住宅用房的，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付7搬迁费。具体由被选定的房地产价格评估机构评估确定。

【解读】本条是关于房屋搬迁费的规定。

被征收人选择货币补偿的支付一次搬迁费，选择从周转房迁往产权调换房屋的再支付一次搬迁费。

征收非住宅用房的由被选定的房地产评估机构依照实际合理的搬迁评估价值支付搬迁费。

第三十九条  被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收人支付6个月临时安置费。

【解读】本条是关于临时安置费的规定。

被征收人选择货币补偿的，临时安置费按6个月计。

第四十一条  被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的开户费用给予补偿。

【解读】本条是对被征收人自费安装、开户项目的补偿规定。

如果被征收房屋评估价值中未包括自费安装、开户项目的，需单独补偿。

第四十二条  被征收房屋已经装饰装修的，补偿价值由承担被征收房屋评估的房地产价格评估机构结合成新评估确定，并出具单项装饰装修评估报告。

【解读】本条是对被征收房屋装饰装修单独进行评估的规定。

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

装饰装修价值评估应当考虑被征收房屋的装饰装修的新旧程度、装修成本等影响装饰装修价值的因素。

第四十三条  因征收非住宅房屋造成停产停业的，房屋征收部门可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予适当补偿。具体数额由被选定的房地产价格评估机构评估确定。

【解读】本条是关于征收房屋造成停产停业损失补偿的规定。

依据《山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》规定，给予征收房屋停产停业损失补偿，应当符合下列条件：

(一)房屋权属证书和房屋登记薄记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅用途；

(二)具有合法的营业执照、税务登记证并有近期纳税记录；

(三)房屋权属证书和房屋登记薄、营业执照、税务登记证注明的营业地点相一致。

被征收人选择货币补偿的，可以给予一次性停产停业损失补偿，具体标准应在补偿方案中合理确定。停产停业损失补偿金额可以由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

在规定的过渡期限内，房屋征收部门为被征收人提供非住宅临时安置用房的，不需支付停产停业损失补偿。

第四十七条  在规定的征收补偿签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的，房屋征收部门对被征收人给予奖励和补助：奖励的总额最高为被征收房屋评估价值的20%，补助数额可结合项目实际在补偿方案中明确。

未在规定签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的，不享受奖励。

【解读】本条是对在规定的征收补偿签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的进行奖励和补助的规定。

为了保障被征收人的利益，确保征收补偿工作的顺利进行。将奖励总额限定为被征收房屋评估价值的20%，目的是为了平衡和规范全市房屋征收秩序，防止各项征收项目为了加快房屋征收速度，人为提高补助和奖励标准，不但增加了房屋征收成本，还导致各项目间相互攀比，造成房屋征收秩序混乱。

补助主要针对特殊困难家庭而采取的救助措施，具体符合人员和补助金额可通过在征收范围内公示的形式来确定，补助数额可结合项目实际在补偿方案中明确。

第四十九条  实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

【解读】本条是关于征收人征收补偿义务和被征收人搬迁义务的规定。

一、征收房屋应坚持先补偿、后搬迁的原则

本条从规范征收房屋补偿与住户搬迁的先后关系入手，通过确立先补偿、后搬迁的原则，来保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为。

需要说明的是，“先补偿、后搬迁”包含两种情况：一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方按协议履行相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。

二、在征收人依法予以补偿后。被征收人应当履行按时搬迁义务

在征收过程中，会出现房屋征收部门与被征收人达成协议和达不成协议两种情况。对于双方按照本办法第四十六规定达成协议的，只要征收人已对被征收人作出补偿，被征收人就须按照协议中关于搬迁期限的约定，在限期内完成搬迁。如果被征收人在征收人补偿后，没有按照协议约定如期搬迁的，就属于违约行为，房屋征收部门可以依约向法院提起诉讼，要求被征收人按照协议约定履行搬迁义务。如果房屋征收部门与被征收人达不成协议的，房屋征收部门可以依照本办法第四十八条规定报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，补偿决定会对征收人的补偿义务和被征收人的搬迁义务加以确定，在征收人作出补偿后，被征收人也必须按照补偿决定确定的搬迁期限履行搬迁义务；仍不履行的，则可能导致被依法强制搬迁。

三、对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定

首先，市、县级人民政府作为代表公共利益的征收主体，其人民政府的本质决定了不能采用暴力、胁迫或者擅自中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；其次，因为征收的主体只限市、县级人民政府，即便具体从事征收工作的征收实施单位，也是接受市、县级人民政府房屋征收部门的委托开展工作，因此也必须在委托事项范围内从事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬迁。