二手房营改增最新政策和税率表

营改增5月1日全面推行后，二手房交易税负将如何变化，成为关注的焦点之一。财新记者了解到，营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

目前来看，二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负并不会增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。

但是由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税价。

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

另一可能减税的来源是2年以上的非普通住房。现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

此次个人二手房交易营改增对2年以上(含2年)的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。有税务咨询人士对记者表示，这可能意味着未来不分差别对待。

普通住房和非普通住房的区别，主要是各地区根据实际情况，结合单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价格等制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。如果营改增后，2年以上的非普通住房也纳入免征范围，将减轻这部分住房的交易税负。

为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。

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营改增红利链条打通了多少?二手房整体税负下降

5月1日起全面推开的营改增试点至今已经施行一周多了，那么营改增对此次纳入试点的建筑、房地产、金融、生活服务业带来了怎样的影响?是否如之前预料的那样为企业带来减税红利?企业该如何才能享受到营改增带来的利好?

继本月1日各地陆续开出首张增值税发票之后，我国全面闯关的营改增又度过了最关键的第二关和第三关：即二手房交易实现营改增开票缴纳以及四大行业全面开票。据北京市国税局的税务人员介绍，营改增给企业带来的减税红利会随着增值税涉及范围越来越广而体现明显。因为纳入增值税制的行业越多，先期执行试点的行业的可抵扣项就越多，从而实现良性循环的链条。“现在营改增已全面推开，抵扣链条也就完全打通了。”

根据营改增的试点方案，以年销售额500万元为界限，500万元以上的企业属于一般纳税人，500万元以下的企业为小规模纳税人。根据规定，营改增后小规模纳税人将从过去普遍征收5%的营业税降为3%的增值税征收率，税收负担总体下降近四成。这意味着，一般纳税人的减税是有条件的，需要通过增值税进项抵扣实现，而小规模纳税人减税则是“无条件”的，可以直接享受税率降低带来的减税。不过也有业内人士提醒，营改增从税制设计层面保证了行业税负只减不增，不过并不代表所有企业税负都会下降。“企业还需要提升管理水平、结合自身需求正确运用营改增细则，才能真正享受到营改增的红利。”

北青报记者在采访中了解到，为确保各行业的税负只降不增，税务部门在整个营改增切换过程中不断微调政策，不惜多次“打补丁”出台有针对性的实施细则，确保一些特殊行业也能税负降低。

比如，营改增方案中对劳务派遣如何抵扣没有明确，此前地方税务部门收到大量劳务派遣企业的反馈。为此，一份补充文件《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》发出，给劳务派遣公司带来了福音。增值税时代，原先营业税对劳务派遣实行差额征收政策被平移过来，但差额征收是不能抵扣的。为照顾一些企业需求，文件在保留差额征收的同时，增加可抵扣模式，即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税。这就意味着，劳务派遣类企业可以根据自身特点算算哪种方式最划算就选择哪种方式。

另外，营改增政策还给经常走高速路的企业带来了红利。高速公路费抵扣的焦点主要是抵扣凭证问题。由于改革刚启动增值税发票与高速路收费系统还未完全对接，为让更多交通物流企业获得减税红利，补充文件提出了过渡性举措，明确一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票计算可抵扣的进项税额。

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营改增对二手房交易影响不大

营改增实施已过一周，效果到底如何，在房地产这个行业中，跟老百姓息息相关的就是二手房交易。近日，北青报记者走访多个中介门店，业务人员普遍认为，营改增对二手房交易影响不大。此前，营改增出台之时，业内人士普遍认为这是一个利好，但从其对实际成交来看，影响微乎其微。

前日中午，朝阳区定福庄某地产中介公司员工正给客户介绍房源，在了解了房源的基本信息之后，该客户提到了营改增后交易税费问题，中介公司员工告诉该客户营改增后，交易的税负不会增加，反而有所减轻。对于北青报记者提到的关于营改增对二手房交易的影响，该业务人员称，从目前入市房源与交易数量来看，营业点与去年同期相比并无显著变化，另外，几乎没有客户是因为营改增引发的买房或者卖房交易，虽然问的人不少，但一听说影响不大也不再纠缠于这一点。真正影响二手房交易的还是房价的高低、土地的使用年限、房屋的装修质量以及是否“满五唯一”等因素。

一名准备近期换新房的张女士告诉北青报记者，她此前很关心这个问题，关于营改增后的计税方式已咨询过税务局的专业人士，她目前看中一套总价400万元的房子，经过计算，营改增之前营业税与营改增后缴纳的税费相比差额不大。由于孩子上学不方便，张女士打算将原来在五环外的房子换成在四环边上的一套房子。

据了解，营业税是价内税，即过去房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先计算不含税价格，再计算缴纳增值税。此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。由于增值税作为价外税，二手房交易的税负不会增加。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税部门征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。

除了买房者和卖房者之外，北青报记者也咨询了多位地产研究人士。他们总体上认为，营改增对于房地产业长期来说是一个利好，但对于市场中具体的个人买卖二手房影响不大。

餐饮

有饭店预计营改增后毛利上升3%

对于此次营改增将给餐饮企业带来哪些变化，北青报记者采访的华天餐饮集团、花家怡园、蟹老宋等多家企业负责人均表示正在观望和学习中，还需要等新政实施一个月后再看税务报表。海底捞方面则透露，经过多次测算，预测将至少提高3%个利润点，这也是此前眉州东坡作为北京市餐饮行业首例实施营改增企业时对外透露的数字。

餐饮企业最晚9月实施营改增

海底捞将于5月10日在京统一实施营改增，为何比其他餐饮企业晚实施呢?海底捞方面税务负责人介绍，国家税务部门对营改增实施是有缓冲期的，可延续到6月30日，而北京市税务部门规定生活服务类企业可以延续到8月30日。“企业实行这项新政，一是对员工培训量很大，海底捞要确定顺利执行营改增政策，并且逐步推行。另外我们在北京的30家门店还有之前预存的营业税发票，统计一下大概还有10万份，所以对此要有个消化过程。”海底捞方面表示，作为一般纳税人，海底捞实施营改增，带来降低税负的变化，要比其他小规模餐饮企业更高。

营改增首周簋街饭店还“没感觉”

在近日北青报记者对多家餐饮企业的采访中，很多餐饮企业负责人都表示，还不确定营改增之后到底会给企业带来哪些变化。作为簋街餐饮协会会长，北京花家怡园董事长花雷对于营改增也有一些迷茫，“目前营改增刚实施一周，对于簋街很多餐饮企业来说，既没尝到甜头，也没吃到苦头。因此我们都不太知道这项改革到底会使企业有何变化，虽然政府部门说对我们是有利的，但到底怎么有利也没说，培训的也少，我们也在谈论这个事，很多餐饮企业的老板、税务总监都感觉挺彷徨。”

“对于花家怡园来说，即便是财务总监对肉菜采购、建筑装修等购买的东西，哪些能抵税，哪些不能抵也并不清楚，我相信不止我们一家遇到这个问题，很多餐饮同行都摸不清呢。”花雷指出，餐饮企业负责人去税务局培训一次课，也不能对所有事都明白，还有很多罗列不到的问题，都需要在实践中适应磨合。“不过，最终降税能对餐饮界有好处，就是帮助我们的一件大事。”

税务总监业务能力将受考验

据了解，与营业税相比，增值税在税率/征收率、营业收入计算、计税方法、发票管理、申报资料、征收机关等环节都出现较大变化，特别是抵扣制的计税方法、增值税专用发票管理、申报表格的填报难度和数量等，都较营业税时期增加了难度和复杂程度。

一名受访的餐饮业人士称，除税费外，他们还要考虑人力、租金、水电气等在营收中的占比，“这些成本大概能占到营收的85%，所以要学习的新规很多。”有业内人士指出，营改增对餐饮企业的税务总监的个人业务能力也是很大的考验，也就是说业务能力强的有可能给企业降税，反之还有可能比原来交的税更多。

保险

一般纳税人买产险百元可省5.66元

今年5月1日营改增试点全面铺开，各家保险公司也纷纷开出营改增发票。北青年记者了解到，目前，由于寿险、农业保险等享受免税政策依旧延续，与此次税制改革关系不大。产险业营改增后，个人购买车险等暂时还不受影响，一般纳税人买产险因增值税抵扣，约折合100元可省下5.66元。

根据近期财政部、国家税务总局联合发布的《关于进一步明确全面推开营业税改增值税试点金融业有关政策的通知》，以及相关配套政策的相关规定，现行营业税制下保险行业所享受的税收减免政策在改为增值税后将全部得到延续。

按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，列出的免征增值税的业务中就包括农牧保险以及为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务;保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入，即一年期以上人身保险，是指保险期间为一年期及以上返还本利的人寿保险、养老年金保险，以及保险期间为一年期及以上的健康保险;金融同业往来利息收入。

保险公司主要纳税收入来自保费销售和投资差价收入，由于寿险大部分一年期以上业务享受免税优惠，营改增涉及的需纳税收入可能主要来自财产险。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》还明确，被保险人获得的保险赔付不用缴纳增值税。

平安财险北京分公司财务部经理范莹接受北青报记者采访时表示，保险业的特点是对系统的依赖度非常高，网点众多，系统的切换，切换到增值税管理模式，包括承保系统、财务系统、理赔系统的改造，时间紧任务重，迎合增值税变化的系统改造非常关键。

另据介绍，对于产险的投保人而言，主要分为两类客户来看，一般纳税人、小规模纳税人和个人。对于，一般纳税人而言，采购保险的成本将会降低，以100元保费为例，原来的100元采购支出，现在因可进项抵扣实际只需支出94.34元，降低了5.66元;而对于个人和小规模纳税人的企业而言，采购保险的成本没有变化