新版南京市住宅物业管理条例解读

1月24日上午，《南京市住宅物业管理条例》(以下简称“条例”)，在市人大十五届四次会议上高票通过。“条例”报省人大常委会审议批准后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在执行2002年出台的《南京市物业管理办法》，存在明显的滞后性。不少专家学者认为此次新条例有很大的创新，可操作性也很强，并对后期细则的制定提出诸多建议。

物业费值不值可请机构评估“不少业主觉得物业服务差，就拒缴物业费，”一位专家介绍，此前很多纠纷，很大程度上源于“服务是否合格无人界定。”

本次通过的“条例”一大亮点是：业主自治组织、建设单位、物业服务企业，都可委托第三方评估机构，对物业服务标准及质量、费用测算、物业保修金、住宅专项维修资金管理等进行评估，并出具全面的评估报告。评估结果有效期一年，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

需要提醒的是，“如果法院判定业主败诉，第三方评估报告也不能作为拒缴物业费的理由。”南京市城市治理委员会公众委员赵健表示。

南京理工大学经济学产权制度博导朱宪成教授建议，在具体操作时，第三方机构提供的服务可以做成“小而专”，如不同的机构，可只针对保洁服务做评估，或针对安保方面做评估。

房屋质量问题建设单位担责

现实生活中很多物业纠纷和矛盾，与开发商前期施工遗留问题密不可分。如建筑质量比较差、配套设施设备不健全、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。

“房屋漏水，本是开发商要解决的问题，结果开发商将责任推给了物业公司，业主因此而拒缴物业费的也不是少数。”某物业服务公司负责人告诉记者，只有在“条例”里明确开发商的责任，矛盾才能减少。

此次“条例”中明确了建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%的比例，交存物业保修金，并不得纳入房屋建设成本。物业保修金将实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

值得提醒的是：物业保修金交存期限为8年，如果交存期满没有用完，余额将返还建设单位。

南京大学法学院教授，南京市人大常委会立法咨询组专家肖泽晟表示，这一制度虽然给建设单位施加了一定的负担，但却保障了未来潜在购房者的合法权益，确保开发商将来有能力或切实履行房屋维修责任，给购房者吃了一个“定心丸”，可以大幅度减少将来因前期物业质量引起的纠纷。

首次尝试：业主组织法人化

南京市目前执行着2002年施行的《南京市物业管理办法》。该办法存在滞后性，导致近年来市民对物业管理问题的投诉逐年递增。业内人士分析，要解决业主大部分的矛盾需要给业主组织一个身份。“业委会对业主没有约束性，就因为这个组织没有身份。”

据悉，本次通过的条例，首次出现业主组织法人化。“在南京是一个创新，在法律规定上给业主组织一个身份，可以解决内部很多矛盾。”业内人士坦言。

“小区业委会的活不好干，不拿工资，也没有权利，干得好应该，干得不好被骂，很多时候业主并不买账。”某小区业委会主任坦言，确定了身份，以后不少事情就可以名正言顺地管理了。

此外，业内人士分析，市条例在省条例的基础上进行了细化，尤其是成立业主委员会相关条件上进行了明确的说明。

“业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。”赵健认为，此前说得比较含糊的不宜担任业主委员会委员的情形在新“条例”中都进行了说明。

链接：南京物管条例7月1日实施

《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施。昨天南京市人大“金陵民声?热点网谈”栏目以“促进住宅物业管理条例的贯彻落实”为话题，邀请嘉宾与网民在线开展互动交流，听取大家对贯彻实施《条例》的意见和建议。

据了解，目前条例配套文件制定已进入起草阶段，同时物业行政主管部门配合市政府法制办，进一步修改完善《南京市物业维修资金管理办法》、《南京市既有住宅增设电梯管理办法》等政府规范性文件，形成本市较为完善的物业管理政策法规体系，据市房产局副局长兰文平介绍，配套制度包括18项，其中涉及市政府规范性文件3项，房产局规范性文件5项，示范文本8项，地方标准2项。

“其中规范性文件有：业主大会指导规则，首次业主大会会议筹备经费管理办法，住宅物业管理项目招投标管理办法，物业服务企业和项目负责人信用管理制度，物业服务收费管理办法，物业服务第三方评估制度，物业保修金管理办法，住宅专项维修资金管理办法。”

互动中，网友“木偶小兵”提出，《条例》有哪些制度创新?是否能够解决南京物业管理现状中的一些突出问题?对此，市人大常委会法工委副主任钟连勇表示，《条例》设定了六项制度来解决目前比较集中的问题。“一是实名投诉登记受理制度，二是第三方评估制度，三是物业保修金制度，四是独立建账制度，五是关于征信制度，六是住宅专项维修资金的应急使用制度。”

网友“菲菲”则提出《条例》生效后，政府如何深化行政监管工作来确保物业管理活动正常、有序进行?据兰文平介绍，近期政府相关部门加大了相关工作开展力度，主要工作有三个方面：“一是搭建行业专家库，目前，我们已启动了行业专家的邀请和公开征集工作，并将结合制定物业管理第三方评估活动管理办法建立完善符合条例要求和我市物业市场需要的第三方工作机制;二是深化行业信用征集，目前我们已经结合江苏省住建厅建立全省信用信息管理系统的相关文件精神，向省厅申请了市、区、街三级用户，同时提出信用系统开发需求，争取年内落实条例制度，完成数据库建设;三是规范物业服务市场，我们结合条例要求继续深化住宅区物业项目专项检查，通过专家团队规范物业企业经营服务行为，整体提升物业服务质量。”