最新《青海省物业管理条例》全文解读

《青海省物业管理条例》(以下简称《条例》)自今年7月1日实施以来，对物业服务收费管理、小区停车位及停车、住房维修金等业主和物业公司都很关注的问题进行了规范。近日，记者采访西宁市多个物业公司及业主，大家普遍认为，有了《条例》，物业管理“顺畅”了;但也有业主指出，《条例》对“住改商”、小区停车位“只售不租”进行限制，却缺少投诉受理的具体规定，犹如纸上谈兵。

问题一：“住改商”有待细化

市民不知向谁投诉

随着越来越多的私房菜、麻将馆、美容院、家庭式宾馆、电子企业开进小区居民楼，不少业主的生活受到了严重影响。

【记者调查】连日来，记者走访了西宁市多个小区发现，私房菜、麻将馆、家庭式宾馆依然照常营业，没有受到任何影响。针对《条例》内容，多家公司负责人表示并不了解。

【市民遭遇】2013年，市民罗女士以4200元/平方米的价格，在朝阳某小区花费40多万买了一套住宅。交房后，罗女士却发现自己还没装修，已有几家住户“变”成了公司。“没有告知我们要在这里开公司不说，每天那么多人上上下下，不但占用停车位，还总有陌生人进出很不安全。”罗女士曾找过小区物业及开发商，但对方表示无能为力。“房子是一辈子的事!我打电话咨询过很多部门，却没有得到任何答复，也不知道究竟该找哪里解决?”

市民张先生向记者反映，2002年左右，他住进了位于胜利路的某大厦。近几年，搬进该大厦的公司越来越多，每天等电梯就要花费很长时间，搬货卸货导致电梯超负荷拉运，经常瘫痪，大厦中的卫生也很难维持。他曾去找小区物业，但因他只是个例而遭拒绝。

【法律依据】根据《条例》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。“住改商”要经有利害关系的业主书面同意，并进行公示。若擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调、处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5千元以上2万元以下罚款。

【部门解答】针对该问题，西宁市住房保障和房产管理局物业处相关负责人表示，针对小区“住改商”等问题已开展综合检查，并查处了一批“住改商”行为;若小区居民来市住房保障和房产管理局或辖区相关部门投诉举报，相关工作人员将会在第一时间赶赴现场调查核实。

问题二：停车位“只售不租”

市民缺乏投诉意识

堵门、冲卡，甚至群体冲突……近年来，由于小区停车位实行“只售不租”，业主与物业、开发商之间的冲突长期存在，致使不少业主开车难进自家小区。

【记者调查】连日来，记者通过调查了解到，如今小区停车位“只售不租”并不只是个例，尽管《条例》已经实施有两个多月时间，但西宁市仍有部分开发商为了利益违反《条例》。

【市民遭遇】居住在山川家属院附近某高层小区的侯先生告诉记者，2012年，他购买了现在居住的房屋，当时购买房屋时，开发商承诺只要购买房屋就会赠送一年的停车位，然而，如今不但没有赠送，就连租用都不太可能。今年5月起，侯先生不断去找开发商、物业公司协商，但得到的答复均是停车位“只售不租”，现有的停车位已经办满，无法再办。侯先生每天只能以临时停车的身份进入小区，每天至少花费10元至15元。

【法律依据】根据《条例》规定，建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人，不得以只售不租为由拒绝出租。若未按规定出售或者出租车库、车位的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

【部门解答】西宁市住房保障和房产管理局物业处相关负责人表示，对于小区不按规定收取停车费，半小时以内仍然收取停车费等行为，若接到类似投诉，西宁市住房保障和房产管理局物业处将严厉查处该类行为。而当《西宁市物业管理条例》与《青海省物业管理条例》内容有冲突时，市住房保障和房产管理局物业处将严格按照《青海省物业管理条例》规定执行。另外，若所居住的小区存在停车位“只售不租”等行为，市民需直接前往市住房保障和房产管理局进行投诉，工作人员将会在第一时间内将情况反馈给物业公司，由物业公司告知开发商限期整改，若开发商逾期仍不进行整改，西宁市住房保障和房产管理局物业处将联合市场管理处进行协调处理。

问题三：小区没有“业委会”

物业说了算业主维权难

“在我们服务的小区里，大部分小区都没有成立业主委员会。”某物业公司相关负责人坦言。在调查中，部分物业公司表示，他们一般会制订停车收费标准后报物价部门审核，再进行公示，如果业主都没有提出意见，便开始实施。

【记者调查】记者在调查中了解到，目前，西宁市仅有部分小区成立了业主委员会，而有些老旧小区甚至没有物业公司，更别提业主委员会了，因此，对于无业主委员会的小区实施《条例》显得尤为困难，部分小区有困难依旧无法解决。针对《条例》中，停车位设置、房屋维修金使用等涉及业主委员会的多个问题，都基本是物业公司说了算，部分业主纵然有个别意见，却不能代表整个小区业主，因而物业公司也很少采纳。

【市民遭遇】市民郭女士向记者表示，她所居住的老旧小区由于住宅小区地下管道年久失修，地下室全被泡了。他们想要申请房屋维修资金，却因没有业主委员会，只能通过物业公司申请，整个过程十分困难。

【法律依据】根据《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。同时，出现屋面防水损坏造成渗漏;电梯等共用设施设备存在严重安全隐患;楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全等危及安全等情况的，由业主委员会提出紧急情况维修申请报告，房产部门接到报告后，应当在3个工作日内办理相关手续并拨付相关经费，以保证维修的及时性。

规范服务：12家物业公司领整改通知书

记者从西宁市住房保障和房产管理局物业处了解到，从7月24日起，西宁市住房保障和房产管理局会同四区建设局、街道办、社区对我市部分物业企业服务情况进行督导检查，充分了解企业管理服务当中遇到的困难。针对小区卫生保洁不到位，小区绿化率不高、公用部位破损维修不及时，资料档案不完善、小区停车混乱、业主反映较差的12家物业企业下达整改通知书，责令限期进行整改。

据西宁市住房保障和房产管理局物业处相关负责人透露，下一步，西宁市住房保障和房产管理局将继续通过加大对物业公司的巡查力度，重点查处乱收费、搭车收费、设施设备损坏长期无人修理、对业主反映的问题迟迟不予解决等严重影响业主生活的问题，发现问题及时解决;加大对日常投诉量大、管理不到位的物业企业的检查频率，对提出的问题不整改，或屡次要求整改不到位的，严肃查处，直至吊销物业资质，淘汰一批信誉差、服务差的物业企业，净化物业服务市场，从而规范西宁市物业服务行业。