五改二房地产买房限贷限购最新政策地税

自3月份以来，郑州二手商品房市场呈现出回暖趋势，市场统计数据显示，市场成交量在缓慢爬升，二手房中介门店的带看量、咨询量也明显增加。

二手房营业税“五改二”百万住宅省5.6万

下半年，二手房交易营业税免征期限将“五改二”的消息在地产圈流传，3月30日，财政部联合国家税务总局下发通知对二手房交易营业税免征期限进行调整，自3月31日起执行。

根据通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的，免征营业税。

按照此前的规定，二手房交易营业税免征期限是5年，税点为5.6%，实际操作中多会转嫁给买方负担。此次将普通住房免征年限改为2年后，意味着购买一套价值100万的普通住宅(144平方米以下)，只要房屋产权满2年，即可省下5.6万元的税款。而对于非普通住宅(144平方米以上)来说，也将有更多的房源执行差额征税(首次购房和二次购房的差价)。

据了解，除了营业税，一般情况下，买方在二手商品房交易过程中还会负担契税、个税。其中契税方面，如果该房屋是买方的首套房，90平米(含)以下，需要交纳网签价格的1%，90-144(含)平米，需交纳网签价的1.5%，144平米以上的需交纳网签价的3%;如果该房屋属买方的二次购房，则需交纳网签价的3%。

个税由卖方交纳个税计算方式为网签价格的2%，或首次交易价格和此次交易价格的差额。但如果卖方出售的房屋产权满5年，且该房屋是业主唯一住房的，免征个税。

二手房市场再度迎春

“营业税五年改两年这个力度非常大，非常好。”美华房产一名店长告诉记者，此次税费政策调整对于二手房有直接影响，购房者将有更多选择，从而刺激二手房成交放量;对一手房来说，也有间接利好，因为卖了二手房，可以去买新房，释放改善需求。另外，最重要的是增加了市场信心，“信心比黄金还珍贵”。

二手房营业税五年改成两年后，房价会上涨吗?多数受访者认为，部分房东会有借机涨价的可能，但大部分不会，“因为现在新房涨价都很难，二手房会更多借助此次税费利好抓紧走量，而非涨价。”

“事实上，春节过后，银行放贷相对宽松，二手房市场就已现回暖迹象。”一名中介人士说，在今年全国两会上，李克强总理提出，支持居民自住和改善型住房需求，并“稳定住房消费”;央行副行长潘功胜也表示，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计。

在多数业内人士看来，开年后，二手房市场确实迎来了一些政策信号。“绝大多数信号充满利好。”该名人士表示，近期央行降息的举措，为实体经济的发展提供了宽松的金融环境，也给房地产市场提供了有利条件。

受此影响，业内比较一致的观点是，今年郑州二手房市场的基调应该仍是稳中有升，下半年的市场或会再上台阶。“3月开始落实的不动产登记和央行降息两个政策总体上具有对冲性质，前者促使房价面临下调压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨。”业内人士表示。

新政横空出世，让许多正在买房和正在卖房的市民产生了许多新的疑问：

【问题一】房屋满“2年”是该从何时开始计算?

新政策一出，正在买二手房的市民有点懵，“营业税是按照网签时间算?还是过户时间算?”

解答：购房时间以契税完税证明或房产证上注明的时间，按照“孰先”原则确定;售房时间为网签时间，若您所在的区市尚未执行存量房交易合同网上备案办法，则按照存量房交易合同在房地产登记(交易)部门的收件时间为准。

【问题二】营业税有新政，个人所得税呢，还是按老办法交么?

2年以上的普通住宅免除了营业税，那么二手房交易中的个人所得税呢?青岛市还是规定满5年的个人唯一住房才能免除个税吗?如果购买满2年不满5年的二手房，是不是还要按照评估价的2%征收个人所得税呢?

解答：二手房交易个人所得税优惠政策没有调整，仍是转让“家庭自用满五年的唯一住宅”方可享受免征个人所得税优惠。如果不满足优惠政策条件，则要按照个人所得税“财产转让所得”项目缴税，对于能够提供原值的情况，就差按照20%的税率计算税款，不能提供原值的，根据房屋属性按照转让价格的1%或2%核定计算税款。

【问题三】房产登记时都要交那些税费?

解答：购房人房产登记时涉及契税和印花税，其中印花税按照房产证每件5元缴纳。关于契税，是根据房屋情况来征收。若购买的商品房是住宅，建筑面积小于144平方米，且小区建筑容积率等高于1.0，就属于普通住房范畴。按照财政部、国家税务总局《住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号第一条)的规定，个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税(税率为1.5%)。

【问题四】拆迁房缴纳契税时都有啥优惠?

因拆迁再购房的，缴纳契税是有没有优惠政策?具体怎么优惠?

答复：根据现行规定，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。