关于2020年北京楼市政策调控升级

今年3月以来，北京楼市政策频出，3月26日北京市又发布公告，进一步加强商业、办公类项目管理，提出了商办类项目不得擅自改变为居住用途，未出售的新建商办类项目不可出售给个人;已出售的商办类项目再次交易时可以卖给个人，但个人购买需满足名下在京无住房和商办类房产记录以及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

这样一来，个人购买商办类产品是需要占用北京购房名额的，且银行不接受其贷款申请，所以此类房源购买成本大大增加，以后想换房或者卖出也会困难很多。很多资金不足或者没有北京购房资格的刚需族想要在北京买商办类产品作为过渡时期居住的想法不得不搁置。这群人购房需求在此无法满足的时候，又将流向何方?从价格方面来看，北京周边的房源总价与这些商办类产品的价格相差不远，又不需要北京的购房名额，因此将有一部分购房人群把目光转向京周边。

而北京周边区域中，香河固安与燕郊大厂被称为“廊坊四小虎”，然而香河固安房价比燕郊大厂要便宜，均价都在2万左右，加之近几年香河固安发展快速，进京交通日益方便，很多人会选择在这两个板块置业。

进入今年3月份以来，全国各地有超过30个城市密集出台楼市调控政策，遍地开花的调控措施不仅让投资者慌了手脚，也拨弄着刚需者的神经。在调控城市名单中，北京于10天内连推6项调控政策，在京津冀协同发展的关键之年祭出了“史上最严”调控手段。其中，房地产中介市场成为此次调控治理的重灾区。据统计，截至3月27日，北京已经累计有超过66家房地产中介门店被责令关停或停业整顿。另外，据各区房管部门检查统计，有91家房地产中介公司已经自行关停。

近日，《中国经营报》记者实地走访了位于朝阳区、海淀区、通州区等部分区域的房地产中介门店，发现大部分房地产经纪人已经对“商住”“学区房”等敏感词汇闭口不谈，而在此之前，这些概念曾是房地产中介的重点宣传对象。业内人士认为，北京此次房地产中介市场治理力度空前，短期来看可能会对部分中介机构产生影响，但长远来看有利于形成行业的公平竞争环境，确立公平交易机制，使房地产中介市场更加规范。

违规中介遭重创

事实上，这场房地产中介治理风暴与北京“3?17”新政几乎同步进行。3月23日，“3?17”新政实施后的第六天，北京市住建委召集了链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原等北京十大房地产中介机构负责人，进行集体约谈，明确禁止中介机构参与炒房，一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。

从市场成交情况看，这十家中介机构的签约量，占到了北京市存量房总成交量的八成左右。在座谈会上，北京市住建委负责人要求这十家企业合法经营，做好表率，管理好旗下分支机构和门店。此外，特别强调中介机构不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源，哄抬房屋价格;不得发布虚假房源和虚假价格;也不能违规设立资金池，参与首付贷等违规金融行为。除了约谈主要中介机构之外，北京市住建委还称将会同发改、工商、地税、银监等部门继续加大联合执法查处力度，确保调控政策落到实处。

3月26日，由北京市住建委主任徐贱云带队，分组对海淀区、东城区、西城区等区域部分小学附近的房地产中介门店进行现场执法。同时，执法人员重点检查了朝阳区卡夫卡公社和中弘北京像素项目、石景山区万达广场、昌平区天通家园商业办公项目等所在区域的房地产中介门店。因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

在北京市价监局3月28日组织召开的房地产经纪机构收费政策提醒告诫会上，参会的11家房地产中介被提醒不宣传、不炒作“学区房”概念，公司内外网屏蔽“学区房”等敏感词汇;不违规受托出售“过道房”以及面积过小的平房;不做“公证房”交易。同时，会议还告诫房地产中介，不发布未经核验的房源信息，不隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息;不受托出售明显高于市场价格的高价房。

此外，参会房地产中介还被告诫严格执行调控政策，不捏造、发布、传播涨价信息，不制造恐慌气氛，不错误解读调控政策;不参与炒房、囤房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋;不引导、不协助交易当事人通过伪造证明、假离婚等非法手段骗取购房资格、规避限购政策;不引导、不协助购房人骗贷和骗提住房公积金;不引导、不协助交易当事人骗取税收优惠。

在一系列治理措施下，违规房地产中介遭到重罚。3月28日，执法部门对房天下旗下北京搜房网房天下独立房地产经纪公司进行突击检查，发现其发布的“商改住”项目信息属于虚假宣传“商办类”房屋居住用途的违法违规行为，目前该公司已被注销房地产经纪机构备案。

据统计，截至3月27日，北京已经累计有超过66家房地产中介门店被责令关停或停业整顿。另据各区房管部门检查统计，有91家房地产中介公司已经自行关停。而从某大型房地产经纪机构反馈的三方协议签订情况看，“3?17”新政发布之后的一周，房地产中介日均签订322单，较新政前一周日均签订单数减少六成。

“不管是吃猛药还是慢慢养，对于一个行业来说，有病就得治。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，不管是从政策内容还是执行效果上来看，这次专项整治的力度都是空前的，但房地产中介行业存在的违规问题由来已久，在用“猛药”治理的同时，更需要形成一个长效规范机制。

治理利于行业长远发展

统计数据显示，目前存量房交易已经占到北京房屋交易量的七成以上，房地产中介在房屋市场交易中发挥着至关重要的作用。北京此次祭出“史上最严”的调控手段，使得一批房地产中介被责令关停或者停业整顿，成为调控治理的重灾区。但在业内人士看来，这对于整个行业来说未必不是一件好事。

“其实以前也有这方面的一些规定，但执行力度不够，通过这次整顿能把历史上遗留的问题清理一遍，我想这是此次房地产中介专项整治的本意。”美房网首席分析师康辉认为，炒房的根本原因是供需失衡，但一些虚假信息和宣传也起到了推波助澜的作用。在这次调控中，监管部门多管齐下，一方面出台一系列限购措施，从开发商层面对一手房市场进行整顿，另一方面严厉处罚违规经营活动，从房地产中介层面对存量市场进行整顿。此外，还通过增加土地供应、严控人口、产业资源外迁等措施，缓解房地产市场供需平衡。

在康辉看来，房地产中介行业有其生存的基础，只要有买房、卖房需求，就会存在中介市场。这次专项整治打击了部分房地产中介的非法利益，短期来看可能会对中介行业产生一些影响，但长远来看不会对其产生大的冲击。“对中介行业进行严厉整治，也是为了让这个行业更健康地发展。”康辉表示。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，北京已经进入存量房市场，一手房房源供应少，并且价格可以经过政府进行调控。二手房作为北京房地产市场的大头，主要经过中介进行交易，而中介作为连接买卖双方的桥梁，往往在利益驱使下哄抬房价，助推房价上涨，因此严格规范中介经营行为对房地产市场调控意义重大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京市此次针对房地产中介的治理措施既体现严厉性，又体现全面性，对全国房地产中介市场治理有积极的示范作用，后续其他城市在调控方面可能会借鉴北京的做法。严跃进表示，通过专项整治取缔违规中介营业执照，有利于形成行业的公平竞争环境，确立公平交易机制，使房地产中介市场更加规范。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，房地产中介行业的本质特点是波动性比较大，市场依赖性强，表现为交易量不稳定，交易量低中介机构的生存压力就大。对房地产中介进行整治是一个优胜劣汰的过程，取缔一批违法违规经营的门店，利于促进行业的良性竞争，长远来看对行业是有积极作用的。

“借此机会，我们协会正在集中精力制定房屋状况说明书、服务事项告知书、服务合同等一系列经纪服务过程中使用到的法律文书的示范文本。”赵庆祥表示，过去房地产中介行业规范主要散见于其他各种文件、教材和一些课程上，没有作为一个文件正式发布出来。因为这次专项整治，北京房地产中介行业协会从行业自律的角度，加快了制定行业规范性文件的速度。赵庆祥告诉记者，部分规范性文件的初稿已经完成，目前正在征求意见。